정말 오랜만에 블로그에 글을 올리게 되었습니다. 그동안 개인적으로 진행하는 프로젝트가 있어 바쁘기도 했지만 사실은 마음의 여유가 없었던게 가장 컸던 것 같아요.
바쁘더라도 시장 분위기는 놓치지 않으려 중요한 부분들은 늘 체크하고 있었고 더 늦기전에 블로그에 기록해둬야 할 것 같아 이렇게 포스팅하게 되었습니다.
이제 본론으로 들어가보겠습니다.
얼마 전 5월 26일 서울시에서 재개발 규제 완화 및 공급과 관련한 보도자료를 발표 했었는데요. 간단하게 살펴보면 아래와 같이 완화 된 재개발 규제 6가지와 투기 방지 대책 1가지를 담고 있습니다. 그럼 살펴보겠습니다.
# 주요내용
- 주거정비지수제 폐지
- 공공기획 전면 도입, 정비구역 지정 단축
- 주민동의율 절차 강화 및 단계 간소화
- 재개발 해제구역 중 노후지역 신규지정
- 2종(7층 이하)일반주거지역 규제 완화
- 매년 재개발 구역 지정 공모
- 투기방지대책
1. 주거정비지수제 폐지
이번 발표에서 가장 주목했던 부분입니다.
주거정비지수제란 2015년에 박원순 전 서울시장이 도입한 것인데요. 정비구역 지정시 기존 법적 요건에 주거정비지수제를 더해 필수항목 + 선택항목으로 점수를 매기도록 한 것으로 한동안 서울시에서 정비구역 지정을 보기 어렵게 했던 제도입니다.
특히 노후도 부분이 주요 체크 포인트인데요. 법적 요건은 노후도 2/3 이상이 필수요건인데 반해 주거정비지수제에서는 노후도의 60% 요건을 건물(동)이 아닌 연면적으로 계산하게 합니다. 더군다나 필수요건이니 이는 노후도 요건뿐 아니라 정비구역지정 자체를 강화 한 것이죠.
연면적이란 하나의 건축물에서 층마다의 면적을 모두 더한 것입니다. 그럼 법적 요건과의 차이가 무엇이고 이게 왜 강화 된 기준인것인지에 대해 이해를 돕고자 하나의 예를 들어보겠습니다.
구역안에 100채의 단독주택과 빌라들이 있습니다. 약 70채의 노후된 건물과 30채의 신축건물이 있다고 가정해볼게요.
법적요건 노후도는 1동 별로 판단합니다. 만약 노후 된 단독주택 3채가 철거되고 그 자리에 신축빌라 3채가 들어섰습니다. 그럼 노후된 건물 67채와 신축건물 33채가 됩니다. 아직 노후도 요건은 갖춘 상황. 보통 빌라를 8세대로 가정한다면 기존 단독주택 3세대가(3채) 사라지고 신축빌라 24세대(3채)가 입주할만큼 연면적이 늘어났지만 노후도는 크게 차이나지 않습니다. 보통 노후도를 1동으로만 판단하기 때문입니다.
그런데 주거정비지수제의 노후도(연면적)는 연면적으로 계산하므로 위와 같은 조건일 때 단독주택(연면적 낮음) 자리에 신축빌라가(연면적 높음) 들어서게 되면 노후도 요건이 깨질 수 있습니다. 보통 단독주택은 1-2층 정도지만 신축빌라는 4-5층으로 용적률을 최대한 찾으려고 하기 때문에 연면적이 높아지기 때문입니다. 결국 연면적 노후도 요건을 맞추는것이 법적요건보다 상대적으로 까다롭다는것입니다.
그래서 기존 재개발 해제구역 중 신축빌라들이 많이 생긴곳이 다시 정비구역으로 지정되기 어려웠던 부분이기도 합니다.
이번 발표에서 주거정비지수제를 폐지한다고 하니 이제는 연면적 노후도가 선택사항이 된 만큼 정비구역지정 요건을 완화하겠다는 메세지로 이해 하면 되겠지만 법적요건의 노후도가 완화된것은 아니니 이 부분은 혼동하시면 안되겠습니다.
2. 공공기획 전면 도입과 정비구역 지정기간 단축 (5년 -> 2년)
이 부분에서 긍정적 요소는 단축되는 정비계획 수립기간입니다. 나름 공급을 빠르게 하고자 하는 의지로 보이며 과거보다는 합리적으로 진행하겠다는 취지로 보입니다.
보도자료를 보면 '공공기획이란 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해서 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다' 라고 하는데요. 제가 이해하기로는 정비구역지정 빠르게 해줄 테니 공공성 확보는 확실히 하라는 것으로 보입니다.
뭔가 공공재개발과 닮은 것 같다는 생각도 들지만 일단 위 표에서 보면 서울시가 정비계획 수립까지만 관여하는것으로 보아 공공성 확보까지만 컨트롤 하려는 것 같습니다.
3. 주민동의율 절차 강화 및 확인단계 간소화
위 2번과 이어지는 내용인데요. 절차를 간소화 해주는 대신에 주민제안 동의율을 기존 10% -> 30%로 높이며 사전타당성 조사는(동의율 50%) 생략하고 공공기획 + 정비계획 지정단계로 통합하되 동의율은 2/3로 기존과 같이 유지한다는 것입니다.
주민 동의율 10%는 너무 적으니 최소한 30% 정도라도 받아와야 검토 하겠다는것인데 개인적으로는 합리적으로 보입니다.
그동안 주민제안 동의율이 낮다보니 투기를 조장하는 세력들이 들어가서 주민들을 조금만 설득하면 10%를 쉽게 채우기도 했고 때문에 갈등도 꽤 있던걸로 알고 있습니다. 동의율 10%정도로 투기판이 될 수도 있었던 것이죠. 거기다 행정력 낭비도 있을테고요. 다만 30%보다는 조금 낮춰서 1/4정도인 25%정도면 어땠을까 싶습니다.
4. 재개발 해제구역 중에서 노후지역 신규지정
기존 재개발 해제구역 중 노후도가 심한 곳은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다는 내용입니다. 서울시에서 실태조사를 한 결과 해제지역 총 316곳 중 170여 곳이 여전히 노후도가 심각해서 법적 요건을 충족했다고 하네요.
노후도 요건이 기존보다 완화되는 만큼 주의 깊게 봐야할 것 같습니다.
공공성 확보와 주민들 의지만 있다면 충분히 재지정이 가능할 것으로 생각되는데 한가지 주목해야 할 것은 조사 결과 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중적으로 분포되어 있다고 합니다.
무조건 낙관할 수는 없지만 어쩌면 동북·서남권의 해제구역에서 기회가 생길 수 있겠네요.
5. 2종 (7층 일반주거지역) 규제 완화
제가 보기에 순위는 뒤에 있지만 사실 이것도 꽤 중요한 요소라고 생각됩니다. 현재 국토부 기준 제1종 일반주거지역 다음으로 용적률이 높은 순서가 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역입니다.
2020.03.05 - [모르는 것 보다 낫다] - 주거지?상업지? 용도지역이란
2020.03.11 - [모르는 것 보다 낫다] - 용도지역 한 걸음 더
그런데 전국 유일하게 서울에만 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역 사이에 제2종 일반주거지역(7층 이하)이 있습니다. 이는 제2종 일반주거지역의 용적률을 반영할 수 없도록 건물의 높이를 7층으로 제한 하고 있던 것인데 이것을 완화 해준다는 내용입니다.
아예 없애는것은 아니고 이 지역들에서 재개발 추진 시에만 규제를 완화 해주겠다는 내용입니다.
서울시 전체 제2종 일반주거지역 중 7층 이하로 높이를 제한한 곳이 61%나 차지할 정도로 상당한 비중을 차지하고 있는데 이 곳들의 사업성 개선으로 공급확대에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 공급에 대한 서울시의 의지를 확인할 수 있는 부분인 것 같습니다.
6. 매년 재개발 구역 지정 공모
보도자료를 보니 공모를 통해 매년 25개 이상의 구역을 발굴할 계획이라고 하는데요. 반드시 공모를 참여 해야만 정비구역으로 지정하겠다는 의미로 보이지는 않지만 당연히 공모에 참여한 곳들이 우선순위가 될 듯 하니 공모참여를 독려하겠죠?
7. 투기방지대책
투기세력 유입차단을 위한 계획은 총 2가지입니다.
첫 번째, 권리산정기준일 고시일은 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모일로 합니다. 물론 고시일 이후 신축이나 지분 쪼개기 같은 행위를 하게 되면 입주권을 받을 수 없으므로 투기 세력을 차단하겠다는 뜻이겠죠.
두 번째, 후보지로 선정되면 토지거래허가구역으로 지정하고 실거주자만 (실소유자) 거래할 수 있도록 해서 투기수요를 막는 것뿐 아니라 건축허가 제한을 통해 신축행위도 제한해서 노후도 문제로 인한 사업성 문제가 생기는 것도 차단하려는 듯 합니다.
이렇듯 2025년까지 재개발 규제 완화를 통해 총 13만 호(연평균 2.6만 호)를 공급, 재건축 규제 완화를 통해서는 총 11만 호(연평균 2.2만 호)를 공급해서 5년간 총 24만 호를 공급한다고 합니다.
정리하자면 정비구역 지정요건 완화로 기존 해제구역도 다시 지정될 수 있도록 문을 열어두겠지만 공공성 확보와 공모를 통해 구역지정이 되어야 하는 만큼 지난 공공재개발 신청을 떠올려보면 이번에도 경쟁은 치열할 듯 합니다.
앞으로 기본계획변경 절차도(6월경 주민공람 예정) 밟아야하고 서울시의 주택공급 정책의 방향이 본격적으로 바뀌었으니 꾸준히 지켜보면서 체크하겠습니다.
감사합니다.
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