국토부.서울시 주택정책 협력 강화방안

 

 

오늘은 지난주 6월 9일 국토교통부 주관으로 발표한 서울시와의 주택정책 협력 강화방안에 관한 이야기를 해보고자 합니다.

 

 

간략하게 정리하면 아래와 같습니다.

- 조합원 지위 양도 제한시기 변경 (조기화)
- 정비사업의 과도한 개발이익 사유화 방지
- 공공·민간 정비사업 공모시 투기수요 유입시 불이익
- 합동 실거래 기획조사 등 공조 강화
- 3080+ 대책 조속한 입법 및 선도사업 조기 추진
- 서울시 주거복지 프로그램에 장기전세주택 물량확보, 기금 지원, 인센티브 제공

 

출처: 국토부 보도자료

 

다른 부분보다 가장 중요하게 보이는 조합원 지위 양도 제한 시기와 관련된 내용을 집중적으로 다루려고 합니다.

 

 

이미 기사를 통해 많은 분이 보셨으리라 생각하는데요. 조합원 지위 양도 제한과 관련한 내용은 '투기과열지구 내' 재건축, 재개발 구역에만 해당하는 내용이니 이 부분 기억하시길 바랍니다.


투기과열지구 내 재건축의 경우 기존 조합설립인가 이후부터 지위 양도가 제한되던 것을 안전진단통과 이후로 당기게 되었습니다. 마찬가지로 투기과열지구 내 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후부터 지위 양도가 제한되던 것을 정비구역지정 이후로 당기게 되었습니다.


위 표를 보면 아시겠지만 지위 양도 기준일을 상당히 앞으로 당겨 규제를 강화하겠다는 뜻으로 해석하시면 됩니다. 그런데 주목해야 할 것들이 몇 가지 있습니다.


첫 번째
보도자료를 보면 '시·도지사가 기준일을 지정하는 단지는 지위취득 제한' 이라고 나와 있습니다. 이는 양도 지위를 제한할 수 있는 기준일이 당겨지기는 하되 시·도지사가 지정하는 곳에 따라 그 기준일 또는 제한 여부가 달라질 수 있어 투기과열지구 내 재건축. 재개발 구역이라 하더라도 개별적 차이가 있을 수도 있다는 내용으로 보입니다.


물론 제 추측일뿐이며 설령 이런 해석이 맞다 하더라도 규제사항을 구역마다 차등하면 형평성 문제가 생각보다 클 수 있어 명확한 기준을 제시하지 않는다면 개별적 차이를 주기는 쉽지 않아 보이고 더 큰 문제는 기존 정비구역들에 해당 규제를 소급 적용할 것이냐는 문제입니다. 복잡한 문제인 만큼 향후 서울시의 후속 보도자료가 있을 것으로 예상되니 새로운 소식이 생기면 업데이트하겠습니다.


두 번째
위 내용은 도시정비법을 개정해야 가능한 정책입니다. 관련 법 개정은 국회를 거쳐야 하는 만큼 시간이 걸릴 수 있습니다. 다만 이번 제안을 오세훈 서울시장이 했다는 보도내용을 봤을 때 이미 여·야간의 교감이 어느 정도 있었을 수 있겠다는 추측을 할 수 있고 예상보다 빠르게 도정법 개정이 될 수 있으므로 혹시 규제에 해당하는 분들이라면 미리 고민하셔야 할 것 같습니다.


세 번째
관련 법 개정이 완료되기 전이라도 부동산 시장이 불안정하다고 판단되면 즉시 토지거래허가구역으로 지정한다는 내용을 담고 있습니다. 바꿔말하면 규제 피하려고 법 개정 전에 거래 많이 하고 시세 급등하는 곳들은 토지거래허가구역으로 규제해서 일단 속도를 멈춘다는 이야기입니다.


사실 어떻게 보면 토지거래허가구역으로 묶이는 것이 더 치명적일 수 있습니다. 이렇게 묶이게 되면 실거주할 사람들만 허가를 받을 수 있는데 재건축은 그렇다 치더라도 재개발구역에서 실거주하기란 만만치 않습니다. 아래에서 다룰 예외사항 불이익도 무시할 수 없고요.


네 번째
위에서 잠시 언급한 예외사항과 관련된 이야기인데요. 지위 양도 제한 기준일을 지정하더라도 예외적으로 양도를 허용할 수 있도록 하고 있는데요. 이는 아래와 같습니다.

1. 안전진단 통과일 또는 기준일부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우
2. 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위설립 신청이 없는 경우
3. 추진위설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우

 

요약하면 2년 동안 다음 단계로 진행하지 못하는 곳은 조합원 지위 양도 제한이 있더라도 예외 해주겠다는 내용입니다. 그러나 여기서 끝이 아닙니다.

 

 

예외사유가 적용되더라도 만약 투기수요 유입이 우려되거나 지위취득을 다시 제한할 필요가 있는 경우에는 예외적용 제외라고 합니다. 그것도 모자라 해당 구역이 토지거래허가구역으로 지정된 곳이라면 이 역시 예외적용 제외입니다.

#서울시 토지거래허가구역 현황
- 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동 (2020.6.23 - 2021.6.22)
- 압구정, 여의도, 목동, 성수동 (2021.4.27 - 2022.4.26)

 

 

이와 같이 간단하게 조합원 지위 양도 제한 시기에 대해 알아봤는데요. 이밖에 내용은 주택 공급, 시장안정과 관련해 서울시와 긴밀하게 공조하겠다는 내용이었지만 그동안 많이 봤던 내용이기도 하고 크게 주목할만한 것이 보이지 않아 생략하고 이만 글을 마치겠습니다.

 

 

감사합니다.