공공주도 3080 부동산정책

 

 

그저께 2월 4일 변창흠 국토부 장관 취임 후 첫 부동산 정책이 발표되었습니다. 발표 전부터 떠들썩했었는데요. 뚜껑을 열어보니 유의미한 부분은 있어 보이지만 공급 숫자에 대해서는 글쎄. 라는 생각이 들더군요. 대단한 분석을 하기보다는 기록하는 의미로 올리게 되었습니다.


주요 핵심만 간단히 풀어보려고 합니다.

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이번 발표에서 정부는 25년까지 서울에 32만 호, 전국에 83만 호 주택을 공공주도로 공급하겠다고 합니다. 물론 어디에 지을 것인지는 발표하지 않았습니다.


그러나 오늘 발표에서 주목해야 하는 점은 3가지입니다. 사업 주체와 속도. 그리고 공급정책의 방향

 

 

 

 

 

먼저 사업 주체입니다. 


이번에 발표한 개발 방향의 주체는 공공입니다. 정부라는 말이죠. 그래서 일반 재개발 사업과는 다르게 기존 조합원은 정부에 현물선납을 하고 정부는 조합원의 이익을 보장해줍니다. 기존 자체 추진 사업 방식보다 10~30%의 이익을 보장해주겠다고 하며 그 이상의 수익은 정부가 가져가게 됩니다. (보도자료에 이 말은 빼먹었더군요) 기존 사업방식은 조합원이 리스크를 모두 감당해야 하지만 이익도 전부 가져는 방식입니다.


그래서 이익은 기존보다 더 주고 리스크는 정부가 모두 가져간다며 홍보를 하는 겁니다. 그리고 각종 규제 완화를 해주겠다며 인센티브를 준다고 하지만 규제의 대상이 되는 사업 주체가 정부인데 어찌보면 당연한 이야기입니다. 내가 사업을 하면서 나한테 인센티브를 준다? 조금 이상하죠. 


그러면 이번에 발표한 공공이 직접 시행하는 정비사업을 원하는 곳들은 어디일까요? 


간단하게만 생각을 해봐도 개발사업 잘 진행되고 입지 괜찮은데 굳이 개발 이익을 정부에게 줄 필요가 있을까요? 없겠죠. 뭐 조합원 중에 일부는 원하는 분들이 있을 수 있겠지만 아마 거의 없을 겁니다. 그러면 반대로 슬럼화돼서 주거 여건도 어려운데 사업성도 나오지 않아 이러지도 저러지도 못하는 지역은 신청할 수 있지 않을까요?


그럼 결국 열악한 환경 + 낮은 사업성으로 슬럼화가 가속되는 지역에서 사업이 진행될 확률이 높을 겁니다. 혹은 갈곳 없는 오래된 공장들과 주거시설이 혼재되어 있는 준공업지역도 확률이 높고요. 그래서 자꾸 준공업지역 이야기가 나오는 것이기도 합니다. 물론 정부도 입지 좋고 학군 좋고 사업성 좋은 지역에서 사업을 진행하고 싶겠지만 그 지역 분들이 굳이 정부에게 이익을 줄 필요가 없겠죠. 





그다음 속도 부분입니다.


5년 안에 공급하겠다고 했는데 건축에 필요한 시간 약 3년을 제외하면 2년 만에 관리처분인가를 받고 이주 및 멸실까지 하겠다는 뜻입니다. 그럼 이주 및 멸실기간을 고려하면 거의 1년 만에 관리처분인가를 받는다는 의미입니다. 인허가는 정부가 해주는데 시행도 정부가 하니 충분히 가능한 이야기입니다. 공공주도 Fast-Track이라는 용어까지 사용하며 사업속도를 강조하고 있는 이유죠.


그러나 더 중요한 의미의 속도가 있습니다. 


사업내용을 보면 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3가 동의하면 사업이 확정되는데 만약 1년 동안 동의가 되지 않는다면 해제를 한다고 합니다. 왜 1년일까요? 바로 보상 문제 때문입니다. 


조합원이 정부에 현물선납을 하게 되고 보상을 (입주할 자격) 받게 될 텐데 각 자산마다 차이가 있어 보상가라는 부분에서 분명 갈등이 생길 겁니다. 거기다 보상을 해주는 곳이 정부이니 갈등이 생기기에 더욱더 좋은 환경이죠. 우는소리 할 곳이 있으니까요.


일단 토지가 확보되어야 공급을 할 수 있으니 기존의 일반 재개발 사업방식보다 이익을 더 높게 보장해주면서까지 보상을 빠르게 해결하려고 하는 것인데 속도가 늘어지면 늘어질수록 보상을 더 해달라는 말들이 나올 수 있고 이는 결국 사업성을 떨어드리게 되어 정부가 그린 그림과는 반대의 결과가 나올 수 있기 때문입니다. 그래서 1년 안에 동의율이 나오지 않으면 예정지구 해제시키겠다는 내용을 넣은 것으로 보입니다.


즉 이는 공공주도의 목적을 정확하게 지키겠다는 의지로 보이며 만약 그렇지 못하면 과감하게 포기할 수도 있다는 뜻으로 풀이됩니다. 만약 해제된다면 슬럼화되었던 지역 주민들은 자체적으로 개발사업을 해야 할 텐데 아마 쉽지 않을 겁니다. 이 점을 정부도 잘 알고 설득하려 하겠죠. 





마지막으로 어쨌든 정부의 공급정책의 방향은 기존과는 달라진 것으로 보입니다.


기존에는 주택을 공급할 필요가 없다는 전제하에 구도심 개발과 투기세력을 막아 주택가격을 안정시키려는 정책을 펴왔었죠. 그러다 부랴부랴 3기 신도시 물량을 내놓았지만 아직 토지 보상도 안된 상태입니다. 결국 수 많은 정책의 결과는 다들 아시다시피 실패였습니다.


그러나 이번 발표는 준공업지역이나 슬럼화되어 어쩌지 못하는 곳들을 해결해 보려는 정책으로 보이고 기존에 잘 진행되던 재개발·재건축 사업구역을 대상으로 한 것은 아니라 하더라도 어쨌든 구도심 개발쪽으로 정책의 방향이 바뀌었다고 생각합니다. 물론 이렇게 되면 주택가격 상승이라는 필수 요건이 동반되기 때문에 정부에서도 부담을 느꼈을겁니다. 그래서 그런지 논란이 있을것임을 알면서도 (모를리가 없겠죠) 정책 발표일인 2월 4일 이후 신규 매수자는 현금 청산 대상임을 고지하며 투기수요를 억제 한다고 합니다.

 

 

이 때문에 피해를 볼 분들도 생길테지만 지금으로서는 정부도 어쩔 수 없는 선택을 한것으로 보입니다. 만약 이렇게까지 안하면 가격상승을 잡을 방도가 없으니까요. 다만 이 규제가 정부의 공급정책의 발목을 잡을지도 모르는 일이죠.

 

 

정책의 방향성이 조금씩 바뀌고 있었는데 이번 발표로 그 의미가 명확해진것 같습니다. 우리는 이부분에 주목을 해야 할 것 같아요.

 

 

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이번 발표에 대해 간단하게 짚어 봤는데요 사실상 공급 숫자는 무의미한 만큼 정부의 부동산 정책의 기조가 바뀌고 있음에 주목을 해보고 사업주체가 누군가에 따라 이익의 분배가 어떻게 되는지 속도는 왜 중요한지 대해 집중해 보면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.