주거지?상업지? 용도지역이란

 

제가 부동산을 보며 가치를 판단할 때 어떤 유형을 막론하고 가장 중요하게 보는 것이 있습니다.

 

 

그것은 바로 토지입니다. 단독주택, 아파트, 오피스텔, 상가, 공장 등 모든 건축물은 토지 없이 지을 수 없습니다. 그리고 토지마다 지을 수 있는 건축물의 종류와 면적, 높이도 다릅니다. 그럼 해당 건물에서 할 수 있는 행위의 범위도 달라지며 당연히 눈에 잘 보이는 건물의 가치도 차이가 나게 되는 것이죠.

 

 

분명 같은 지역이지만 토지 1평당 가격이 천차만별인 이유입니다. 행위제한의 많고 적음에 따라 토지 가격은 차이가 날 수밖에 없겠죠. 제한이 적은 용도지역은 당연하게도 가격이 비쌉니다. 애초에 급이 다른 것이죠.

 

 

이 기준의 결정과 관리는 정부에서 하고 있습니다. 난개발을 막고 토지의 효율성을 높이기 위해 국가차원에서 관리하는 것이며 허가되지 않은 건축행위는 불법입니다.

 

 

많은 분들이 잘 모르시지만 토지는 이미 공공재로서의 성격을 지니고 있었던 것이죠.

 

 

토지는 입지가 가장 중요하지만 용도지역도 매우 중요하게 봐야 합니다. 입지만 좋으면 뭐할까요? 그곳에서 할 수 있는 건 고작 2층짜리 단독주택 밖에 못 짓는 것을요. 그런데 그보다 높게 아파트나 빌딩을 지을 수 있다면? 이야기가 달라집니다.

 

 

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토지는 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉩니다. 우리 국토의 약 75%는 비도시 지역입니다. 그러나 토지가격으로 보면 그 반대입니다. 간단하게 농어촌지역과 산간지역이 비도시지역이라고 생각하면 되고 사람들이 많이 모여 사는 곳을 도시지역이라고 생각하면 됩니다.

 

 

이 중에서 도시지역만 한번 살펴보겠습니다.

 

 

아래의 표는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제77조, 제78조에 따른 용도지역별 건폐율과 용적률입니다.

용도지역	건폐율	용적률
주거지역	70% 이하	500% 이하
상업지역	90% 이하	1천500% 이하
공업지역	70% 이하	400% 이하
녹지지역	20% 이하	100% 이하

 

표를 보시면 용도지역이 크게 4가지로 구분되어 있습니다. 도시를 효율적으로 관리하기 위해 주거와, 상업, 공업으로 구분하여 관리하며 녹지지역은 도심의 쾌적함을 위해 존재하게 됩니다. 이 기준으로 각 지역에서 건폐율과 용적률의 차이를 두고 건축행위를 제한합니다. 그러나 각 시.군.도시 조례에 따라 지자체마다 약간의 차이는 있습니다.

 

 

오늘 표에서 주목해서 봐야 할 점은 용적률입니다. 공법상으로 들어가면 연면적이 어떻고 건축면적과 대지면적은 어떻고 이런저런 이야기를 해야 하지만 그건 앞으로 차근차근 다루겠습니다. 컨텐츠 뽑아 낼 궁리중

 

 

지금은 간단하게 용적률은 건물의 높이를 정한다고 생각하세요. 퍼센트가 높을수록 내가 가진 토지 대비 높은 건물을 지을 수 있습니다. 높게 올리고 안 올리고는 내 마음이지만 일단 국가에서 높게 지어도 된다고 허락해줬다면 당연히 가치가 높겠죠.

 

 

표에서 주거지역과 상업지역을 봐주세요. 강남역이나 광화문, 여의도를 가보면 높은 건물이 많습니다. 대표적인 업무시설이 밀집된 지역인데요. 이곳들의 용도지역은 어떻게 되어 있을까요? 주거지역일까요? 상업지역일까요? 네. 당연히 상업지역입니다.

 

 

표에서만 보면 주거지역과 상업지역의 용적률이 단순하게 3배 차이 납니다. 같은 입지라는 전제일 때 대부분의 경우 주거지역보다 상업지역의 토지가 더 비쌀 수밖에 없는 이유입니다.

 

 

그런데 내 토지가 어떤 용도지역인지 혹은 내 토지는 아니지만 어떤 곳의 용도지역이 궁금하다면 어떻게 확인할 수 있을까요?

 

 

두 가지 방법을 알려드릴게요. 첫 번째는 포털사이트 지도에서 확인하는 법. 두 번째는 정부에서 제공하는 사이트에서 정확히 확인하는 법입니다.

 

 

첫 번째. 카카오맵 활용하기

먼저 카카오맵에 접속합니다. https://map.kakao.com/

카카오맵

 

그럼 아래와 같이 일반적인 지도 화면이 보일 텐데요. 이제 용도지역을 알 수 있는 지도로 바꿀 겁니다.

 

 

 

 

그림에 나온 대로 지도의 우측 상단 로드뷰 버튼 옆 종이가 겹쳐져 있는 모양의 레이어 버튼을 클릭해 줍니다. 그럼 하단으로 옵션 화면이 나오게 되는데 이 중에서 지적편집도라는 버튼을 클릭해주세요. 그럼 아래와 같이 지도에 색깔이 입혀지게 됩니다.

 

 

 

 

보이시나요? 광화문역 주변으로 우측은 상업지역이고 좌측은 주거지역입니다. 이렇게 쉽게 지도를 변환해서 내가 관심 있는 곳의 용도지역이 어떤지 간단하게 확인할 수 있습니다. 모바일 앱에서도 해당 기능이 가능하니 적극 활용해보세요.

 

 

두 번째. 정부에서 제공하는 토지이용규제정보서비스 사이트입니다. http://luris.molit.go.kr/

 

 

사이트에 접속하면 아래와 같은 화면이 나오게 됩니다. 이곳에 주소를 입력하고 (지번, 도로명 모두 가능) 열람을 클릭하면 해당 토지의 용도지역은 물론이고 지목, 면적, 공시지가, 각종 행위제한 등 다양한 정보를 알 수 있습니다.

 

 

위  그림에서 일반상업지역이라고 표시된 것이 보이시나요? 확인도면과 범례를 보면 카카오맵에서 봤던 것 같이 붉은 계열로 표시된 것을 알 수 있습니다. 용도지역을 색만 봐도 알 수 있게 직관적으로 구분해 놓은 것이죠. 상업지역은 붉은색 계열로 표시되어 있고 주거지역은 노란색, 공업지역은 파란색, 녹지지역은 초록색으로 표시됩니다.

 

 

건물들이 제 마음대로 지어진 것 같지만 정부는 계획을 세워 규제하고 관리하며 용도지역으로 구분해 놓았습니다. 토지의 효율성을 높이고 문제를 최소화시키기 위해서겠죠.

 

 

만약 아파트가 밀집한 곳에 공장이 들어온다고 생각해보세요. 그 반대도 마찬가지고요. 안전문제도 있을 것이고 효율적인 접근도 요구될 것입니다. 빡빡한 도심에서 잠시 쉴 수 있는 공원도 필요할 테죠. 그래서 용도지역을 나누는 것이고 의도하지 않았겠지만 이 때문에 토지의 가치도 달라지게 됩니다. 그것은 가격으로 나타나게 되고요.

 

 

오늘 제가 드린 이야기로 용도지역의 중요성을 모두 설명 할 수는 없습니다. 다만 앞으로 부동산의 가치를 판단할 때 용도지역도 중요하구나 그리고 어떻게 확인할 수 있는가 정도만 알고 가시면 좋겠습니다. 부족하지만 도움이 되었으면 좋겠네요.

 

 

오늘 다루지 못한 용도지역의 세부사항과 건폐율, 용적률은 다음에 다루겠습니다.