서울시의 '비욘드 조닝'이 구체화 되가고 있네요

 

 

 

지난주 수도권부터 시작해 지방까지 어마어마한 비가 내렸습니다. 이번 비로 인해 큰 피해를 입으신 분들의 터전이 아직 복구도 되기 전인데 주말 동안 서울에 또 엄청난 비가 온다고 하네요. 제발 이번 호우는 인명피해 없이 무사히 지나가길 바라겠습니다.

 

 

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오늘은 서울시 비욘드 조닝에 대한 이야기를 해볼게요.

 

 

올 3월 초 서울시에서 2040 도시기본계획에 대한 큰 틀을 발표했었던 걸 기억하실 겁니다. 국토종합계획과 도시기본계획은 부동산 투자를 하는 사람이라면 꼭 숙지하고 있어야 하는 보물지도 같은 것인데요. 이때 발표된 것들 하나하나 모두 중요하지만 가장 크게 주목할 만한 것이 3가지 있었습니다.

 

 

1. 보행 일상권 도입

2. 수변중심 공간 개편

3. 비욘드 조닝 개편 및 35층 높이규제 삭제

 

 

그중에서 오늘은 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)'에 대한 이야기를 간략하게 하려고 합니다. 

 

 

비욘드 조닝을 알려면 우선적으로 용도지역에 대한 이해가 필요합니다. 지난번에 포스팅했던 글을 아래에 링크로 남길 테니 가볍게 한번 읽어보시길 추천드립니다.

 

2020.03.05 - [모르는 것 보다 낫다] - 주거지?상업지? 용도지역이란 

주거지?상업지? 용도지역이란

2020.03.11 - [모르는 것 보다 낫다] - 용도지역 한 걸음 더

용도지역 한 걸음 더

 

 

결국 용도지역의 단점은 토지를 용도에 맞게 사용하도록 정해 놓았기 때문에 자율성과 유연성에서 한계점이 있을 수밖에 없습니다. 그러나 과거와 다르게 미래의 도심은 주거와 업무, 상업, 녹지 등 하나의 지역에서 복합적이고 다양한 라이프 스타일을 추구할 수 있도록 개발하는 것이 중요한데 이것이 바로 '비욘드 조닝'이라고 생각하면 됩니다.

 

 

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최근 7월 26일 서울시에서 발표한 '용산국제업무지구 개발구상'을 보면 비욘드 조닝에 대한 방향성이 매우 잘 설명되어 있어 이해를 돕기 위해 가져와봤습니다.

 

 

 

출처: 서울시 홈페이지

 

 

 

 

위 이미지를 보면 주거, 업무, 문화, 녹지 등 용산국제업무지구안에 기존의 모든 용도지역이 포함되어 있습니다. 서울 전역에서 용도지역의 경계를 없애는 것은 아니고 특정 지역에 대해서만 심의를 거쳐 비욘드 조닝을 도입한 새로운 도심을 개발하겠다는 것입니다.

 

 

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"비욘드 조닝이 내포하는 것은 단순히 용도지역의 한계를 넘어 융합하는 것에만 그치는 것이 아닌 서울시 도시계획의 패러다임이 전환되는 그 시발점이라는 것에 주목해야 합니다."

 

 

 

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용산국제업무지구 개발구상 발표 며칠 후인 7월 30일. 오세훈 서울시장은 '마리나 원'과 '피나클 앳 덕스톤'을 밴치 마킹하기 위해 싱가포르를 방문했었습니다.

 

 

'마리나 원'은 토지이용규제가 없는 '화이트 사이트'를 적용한 싱가포르의 도심 복합개발 사례입니다. 오세훈 서울시장이 내세운 비욘드 조닝과 용산국제업무지구 개발계획과 상당히 일치하는 것으로서 화이트 사이트 = 비욘드 조닝, 마리나 원 = 용산국제업무지구 라고 봐도 무방해 보입니다.

 

 

 

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이쯤되면 물음표가 떠올라야 합니다. 비욘드 조닝이 적용될 곳들은 어디일까?

 

 

 

첫 번째, 일단 교통은 빠질 수 없는 핵심 요소겠죠. 그러므로 역세권을 첫 번째로 주목해야 합니다.

 

두 번째, 역세권 주변으로 3종 주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 상업지역이 적절하게 혼재되어 있는 곳을 주목해야 합니다.

 

 

 

저는 이 두 가지를 가장 우선적으로 생각하고 있지만 위 조건을 모두 만족하는 곳은 이미 토지 가격의 수준이 상당할 것입니다. 그렇다면 비욘드 조닝이 적용되어 새로운 도심이 생길 곳의 주변지라면 접근하기 훨씬 낫지 않을까요? 물론 직접적인 영향을 받는 곳보다 상승폭은 덜 하겠지만 개발압력은 결국 중심에서 주변으로 퍼지기 마련입니다.

 

 

그렇다면 지가상승은 당연히 따라오는 것이고요. 그러다 보면 주변지가 새로운 카페거리로 바뀔지도 모를 일이고 재개발이 될지도 모르는 일입니다. 단순히 행복 회로를 돌리는 것이 아니라 실제 자주 일어나는 현상을 말씀드린 것입니다.

 

 

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비욘드 조닝에 대해 짧게 말씀드렸습니다. 그러나 이 계획이 제대로 실현되려면 '도심 복합개발 특별법'을 제정해야 하는 등 남은 절차가 만만치 않습니다. 그렇다고 마냥 기다리고만 있을 것이 아니라 미래에 서울시가 어떻게 변화될지. 어디를 중심으로 더 빠르게 변화될지 2040 서울 도시기본계획을 살펴보면서 그림을 그리다 보면 더 빠른 답을 찾을 수 있으리라 생각합니다.

 

 

남은 프로젝트를 빨리 마무리 짓고 임장을 열심히 다녀야 할 것 같네요. 앞으로 이와 관련한 소식 꾸준하게 찾아보면서 포스팅하겠습니다.

 

 

감사합니다.