안녕하세요. 오늘 오전부터 떠들썩했던 정부의 부동산 정책 발표가 있었습니다. 지난 6월 13일 제가 올려드린 새 정부 경제정책방향 중에서 부동산 부분에 대한 구체적인 내용이 발표된 것입니다. 추진 배경은 몇 가지 키워드로 정리될 것 같습니다. [계약갱신요구권 만료 도래, 서울 입주물량 부족, 월세 상승.] 보도자료 내용 살펴보겠습니다.
이번 정책은 크게 임대차 시장 안정화 방안과 3분기 부동산 시장 정상화 과제 두 가지 파트로 나눌 수 있는데 정리하자면 아래와 같습니다.
각 파트에서 눈길이 갔던 몇 가지만 이야기해볼게요.
# 임대차 시장 안정화 방안 Part
1. 상생임대인 양도세 특례 확대
개선안의 핵심 내용은 기존 혜택이 상생임대 개시 시점에 1세대 1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하인 임대인에 한해 비과세 2년 거주 요건 중 1년만 인정해줬던 것을 (조건 상당히 까다롭죠) 임대 개시 시점에 기준시가 제한도 없고 다주택자여도 무관하며 언제든 1세대 1주택자가 되면 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건을 갖추게 되는 것입니다.
이렇게 되면 상생임대인은(임대료를 5% 이내로 인상) 비과세 혜택을 받기 위해 굳이 잘 살고 있던 임차인을 내보내고 1년 동안 실거주를 하지 않아도 비과세 요건을 채울 수 있어 전월세의 안정화를 정착시키겠다는 의미로 해석이 가능합니다.
*2021년 12월 20일 상생임대인 제도 최초 시행일 이후 임대하는 분부터 적용한다고 하니 참고하시길 바랍니다.
2. 갱신만료 임차인 전세대출 지원 강화와 전월세 비용 세액공제 확대
향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출 보증금 및 대출한도가 확대됩니다. 그리고 월세 세액 공제율이 기존 7,000만 원 이하 10%, 5,500만 원 이하 12% 였던 것을 각각 12%, 15%로 상향하게 되며 전월세 보증금의 대출 원리금 상환액에 대한 연 300만 원 한도 40% 소득공제가 연 400만 원으로 확대됩니다.
이것을 보며 든 생각이 있는데요. 최근 가파르게 상승하던 월세 가격으로 부담을 느꼈을 임차인에게 숨통이 트이면 시간이 지나 결국 전세가는 더욱 탄탄해질 것으로 예상이 되는데 그렇게 되면 현재 눌려있던 매매가 상승에 대한 물음표에 부정적인 부담을 조금은 덜어낼 수 있지 않을까 하는 것이었습니다. 일단은 요즘 대내외적 경제 이슈가 많으니 이 정책 하나만으로 긍정적으로 바뀔 수는 없고 시장이 긍정적으로 돌아설 때 도움이 되는 정도는 되지 않을까 싶습니다. 어쩌면 이 작은 불씨가 나비효과로 이어질지도 모를 일이죠.
3. 실거주 의무 개선
개인적으로는 정말 중요해 보였던 정책입니다. 기존에는 1주택자라 하더라도 규제지역 내에 주택구입 목적으로 주담대를 받을 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규주택에는 6개월 내 전입을 해야 했었습니다. 한마디로 6개월 내 처분, 입주하지 못할 거면 집살 생각하지 말라는 것이었죠.
이 규제가 처음 도입된 것이 18년 9월 13일인데 이때부터 점차 강화되더니 결국 이렇게까지 됐습니다. 기존 1주택자가 새로 주택을 매수하는 건 더 좋은 여건에서 살기 위함이죠. 일명 갈아타기 수요라고 하는데 이전 정부는 이런 실수요 조차도 부동산 가격을 비정상적으로 상승시키는 적폐라고 판단했던 겁니다.
이제는 기존 주택 처분기한을 6개월에서 -> 2년으로 완화함과 동시에 신규주택으로 전입하라는 요건을 폐지했습니다. 위 연혁을 보면 해당 규제가 처음 도입되었던 때로 돌아간 것입니다. 이렇게 되면 실수요자들 중 상급지로 갈아타려는 수요에게는 호재입니다. 현재 침체된 시장 활성화에도 영향이 있고요. 그러나 현재 규제지역 내 상급지로 갈아타기 위해서는 아직 대출규제 벽이 높고 금리도 빠르게 인상되는 시기라 누구나 호재라고 받아들이기는 쉽지 않아서 당장 시장이 살아나기에는 역부족으로 보입니다. 다만 위에 말씀드렸다시피 보조적인 역할은 할 수 있기에 해당 규제가 완화된 부분은 매우 주목해서 봐야 합니다.
이밖에도 분양가 상한제 거주의무 완화, 청년, 신혼부부 매입임대주택 전세형 공급, 고가주택 보유자 전환 시 전세대출 보증 연장 허용, 생활안정자금 주담대를 기존 1억 한도에서 -> 2억으로 확대하는 등 여러 정책들이 있었습니다.
이번 임대차 시장 안정화 정책은 임대인의 실거주 의무를 완화 및 폐지하면서 기존 임차인의 무리한 퇴거를 최대한 방지하고 각종 금융과 세제 혜택 확대를 통해 임대차 시장을 안정적으로 탄탄하게 다지겠다는 의지가 강하게 보였던 것 같습니다. 임대인과 임차인은 상하관계가 아닌 상생의 관계라고 생각합니다. 그래서 이런 정책의 부가기능으로 임대인의 적극적인 참여를 독려하기 위한 혜택은 필수라고 생각합니다. 재정 한계가 뻔한데 정부만 주택 공급 역할을 할 수는 없으니까요. 오랜만에 이런 부분을 잘 담고 있는 정책을 보게 되어 반가웠습니다.
# 3분기 부동산 시장 정상화 과제 Part
1. 종부세 부담 완화
거래세, 양도세, 취득세, 종부세 부담 완화와 관련된 내용인데요. 그중 종부세를 현재 100%인 공정시장가액비율에서 법정 최대치인 60%로 하향 조정하겠다는 것이 가장 눈에 띄네요. 이것뿐 아니라 보유세 부담 완화를 위해 다각도에서 제도 개편을 한다고 하니 종부세가 부담이었던 분들은 반길만한 정책인 것 같습니다.
2. 분양가상한제 합리화
공급에 꽤 많은 영향을 끼치는 분양가상한제 개선안입니다. 위에 첨부한 현행 산정 방법을 대폭 개선하겠다는 것인데요.
개선사항으로 정비사업을(재개발, 재건축) 추진할 때 필수로 소요되는 비용인 주거이전비와 영업 손실보상비 등을 합리적으로 반영하겠다는 것과 자재 가격 급등 요인도 일부 현실화하며 외부 검증위원회를 신설해서 택지비 검증의 객관성을 끌어올리겠다고 합니다.
현재 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 적용한다고 하니 아마 대부분이 분양가상한제가 개선되면 공급을 하려 할 겁니다. 당장 이것 때문에 입주자 모집 공고를 미루고 있는 사업장들도 많아 개선 사항이 반영된 분양가 규칙이 하루빨리 개정되어 되어야 할 것 같은데 한 가지 주의해야 할 점은 분양가상한제 개선에 맞춰 공급이 몰리게 되면 지역에 따라서는 일시적인 충격이 있을 수 있으니 이 부분은 잘 체크해야 할 것 같습니다.
3. HUG 고분양가 관리제도 개선
분양가상한제 만큼 공급에 브레이크를 걸던 HUG 고분양가 관리제도에 대한 개선안도 나왔습니다.
주요 내용은 자재가격 상승분 반영, 인근 시세 산정기준을 20년에서 -> 10년 이내로 변경, 심사기준 공개, 이의신청 신설인데요. 사실 그동안 상식적으로 이해가 가지 않던 기준들이 이제야 개선되는 모습입니다.
자재가격 상승분도 당연히 반영을 해줘야 하는 것이고. 새 아파트의 시세를 산정하는데 인근에 20년 차 아파트로 시세를 판단하는 것은 상식적으로 이해가 가지 않죠. 거기다 세부 평가기준 및 배점도 모두 공개하지 않았었고요. 그동안 HUG에서 불투명하게 분양가를 통제하던 것이 상식 수준으로 개선되는 것이라 생각합니다.
물론 아파트의 분양 가격은 일부 올라가게 되겠지만 제가 항상 말씀드렸다시피 정비사업이든(재개발, 재건축) 택지개발이든 결국엔 주택공급을 위한 사업입니다. 정부에서 주택을 세금으로만 공급할 것이 아니라면 민간의 참여가 필수인데 민간은 이윤이 남아야 사업을 진행할 수 있고 그래야 주택 공급이 원활하게 됩니다. 주택이 공급되어야 부동산 시장도 안정화되는 것이고요. 공급 없이 통제만 한다고 시장이 안정화되지 않는다는 걸 우리는 경험해보았기에 너무나 잘 알고 있습니다.
이밖에도 생애최초 취득세 감면 확대, 공시가격 제도 개편, 주거사다리 지원 체증식 상환 활성화, 우대형 주택연금 대상 확대, 청년 맞춤형 주거지원 마련, 주택공급 250만 호 로드맵 마련, 규제지역 재검토 조정 방안 6월 말까지 확정에 대한 정책이 있었습니다.
이번에 발표된 정책들은 시행령을 바꿔 같이 빠르게 진행을 할 수 있는 사항도 있지만 여야 국회의원들의 동의를 거쳐 법을 개정해야 하는 사항들도 상당합니다. 그래서 아래에 주요 과제 조치사항과 추진 일정을 올려드릴 테니 참고하시길 바랍니다.
# 주요과제 추진일정
이상으로 오늘 발표된 부동산 정책 방향에 대한 내용을 살펴봤는데요. 현재 부동산 시장은 하락장이라고 보기 어렵습니다. 거래량은 아직 낮지만 급매도 소화되는 중이고 신고가도 나오고 있습니다. 이런 내용은 언론에 보도되지 않고 있죠. 물론 아직 바닥을 다졌다고 보기에도 어렵고 금리와 인플레이션 등 경제위기 이슈도 사라지지 않았습니다. 우크라이나와 러시아 간 전쟁도 언제 끝날지 알 수 없는 데다 증시며 가상화폐 시장이며 어려움이 많습니다. 그럼에도 하락장이라고 보지 않는 건 아직 임대차 시장이 무너지지 않았고 공급이 부족하다는 것입니다. 서로 눈치 싸움하는 시기라고 보면 될 것 같은데요. 곧 방향성이 정해지리라 생각합니다.
그럼 이번 보도자료 원본을 하단에 첨부하면서 글을 마치겠습니다. 감사합니다.
임대차 시장 안정 방안 및 3분기 부동산 정상화 과제
출처: 관계부처 합동 보도자료
'정부 정책' 카테고리의 다른 글
| 서울시의 '비욘드 조닝'이 구체화 되가고 있네요 (0) | 2022.08.13 |
|---|---|
| 도심공공주택복합사업 현금청산 구제책이 나온다고 합니다 (0) | 2022.07.06 |
| 새정부 경제정책방향 - 주거안정 - (0) | 2022.06.13 |
| 민주당 부동산 4법 발의 종부세 기준변경 주요내용 (0) | 2022.05.23 |
| 도심공공주택 복합사업 8차 발표 (0) | 2022.01.26 |