도심공공주택복합사업 현금청산 구제책이 나온다고 합니다

 

 

 

어제자 뉴스였습니다. 국토부가 작년부터 논란이 지속되었던 도심공공주택복합사업의 현금청산에 대한 보완책을 검토한다는 것으로 보아 어느 정도는 구제책이 나온 것으로 보입니다. 해당 내용은 8월에 발표될 주택공급대책에서 구체화된다고 하니 자세한 내용은 그때 다시 검토하는 것으로 하고 오늘 나온 뉴스의 내용을 본 저의 생각을 말씀드리려고 합니다.

 

 

현금청산기준일은 아마도 그대로 유지될 것으로 보이며 대신 기존 법 때문에 억울하게 현금청산 대장자로 분류된 소유자를 현금청산하지 않고 특별분양대상자로 분류하여 일반분양 물량분에서 분양권을 가질 수 있도록 할 것으로 보입니다.

 

 

단 여기서 쟁점이 한 가지 있습니다.

 

 

억울하게 현금청산자가 된 소유자를 특별분양대상자로 분류한다는 것은 결국 기존 조합원과의 차별성은 유지한 다는 것이고 그렇다면 기존 조합원의 권리 중 하나인 조합원분양가로 아파트를 취득할 수 있는 권리는 인정받을 수 없는 것 아닌가 하는 것입니다. 사업구역과 시기마다 차이는 있지만 조합원분양가와 일반분양가의 차이는 약 20% 정도나 되기 때문에 만약 이렇게 된다면 특별분양대상자는 조합원보다 더 비싸게 매수를 해야 하는 것이고 그렇다면 이것에 대한 반발도 상당할 것 같다는 생각이 듭니다.

 

 

물론 요즘처럼 일반분양에 당첨되는 것이 하늘의 별따기임을 감안한다면 어찌 보면 현금청산되지 않고 특별분양대상자가 된다는 것만으로도 큰 혜택이라 볼 수 있지만 애초 공공주택 특별법이 만들어질 때 현금청산과 관련해 상당한 구조적인 문제점이 있었고 이로 인해 억울한 피해자가 생긴 것임을 고려한다면 과연 특별분양대상자가 일반분양대상자와 같은 조건에 위치해야 하는 것인가 대해선 의문점이 생깁니다.

 

 

물론 구체적인 대책을 마련하기 위해선 시행령만으로 해결이 안되어 법을 개정해야 하는 부분이 있을 수 있는데 이럴 경우 이 법을 만든 민주당의 협조가 필요합니다. 아직 구체적인 내용이 나오지 않은 상태에서 바라본 단순한 저의 기우이니 8월에 나올 주택공급대책을 주목해봐야 할 것 같습니다.

 

 

 

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어제 보도된 뉴스에 대한 저의 생각은 여기서 마무리하고 혹시 도심공공주택복합사업의 현금청산에 대한 이슈를 잘 모르시는 분들을 위해 이에 대한 문제점을 다시 한번 말씀드리겠습니다.

 

 

현재 도심공공주택복합사업의 현금청산기준일은 2021년 6월 29일입니다.

 

 

통상적으로 재개발, 재건축이라 불리는 정비사업은 권리산정기준일이라는 것이 있습니다. 신축을 한다던지 쪼개기를 해서 사업성을 악화시키고 투기과열을 막기 위한 장치인데 권리산정기준일 이후에 도정법에서 금지하는 행위를 하면 조합원 자격이 박탈되고 "현금청산"이 됩니다. 기존 재개발, 재건축 사업에도 현금청산은 존재했지만 권리산정기준일 이후 소유권 이전이 된다고 해서 무조건 현금청산이 되지는 않습니다.

 

 

단 권리산정기준일은 정비구역으로 지정되는 날이나 또는 정비구역으로 지정되기 전이라 할지라도 시. 도지사가 투기과열을 막기 위해 사전에 고지하는 날짜가 됩니다. 보통은 특별한 이슈가 없는 한 정비구역으로 지정되는 날이 권리산정기준일이 됩니다. 핵심은 정비구역으로 지정된 이후에 금지행위를 하면 현금청산이 되는 것이지 소유권을 이전했다고 현금청산이 되는 것은 아니라는 것입니다.

 

 

도심공공주택복합사업의 현금청산기준일 같은 경우도 이런 취지에서 만들어진 것인데 구조적으로 매우 심각한 문제가 있어 상당히 다른 결과를 양산합니다.

 

 

위 정비사업의 권리산정기준일과 다르게 도심공공주택복합사업은 현금청산기준일 이후에 해당 구역에 소유권을 취득한 사람은 (매수자) 무조건 현금청산자가 됩니다. 소유권 이전 행위 자체가 금지인 것입니다. 이것이 어떤 문제점을 가지고 있는지 예를 들어보겠습니다.

 

 

[현금청산기준일: 2021년 6월 29일]

 

 

만약 제가 성동구 금호동에 위치한 빌라를 2021년 7월 1일 날 매수해서 등기까지 완료했다고 가정해보겠습니다. 시간이 흘러 2022년 6월 30일이 되어 국토부는 금호동에 "도심공공주택복합사업을 하겠다고 발표(지정)"를 합니다. 보도자료를 보니 제가 소유한 빌라도 이번에 지정된 구역 안에 포함되어 있습니다. 그런데 저는 이 사업의 현금청산일인 2021년 6월 29일 이후에 소유권을 취득했기 때문에 현금청산대상이라고 합니다. 이보다 황당한 경우가 어디 있을까요? 제가 이 빌라를 매수할 때는 구역지정이 되지도 않았고 그런 이슈조차 없었습니다. 제가 미래를 내다보는 눈이 있는 것도 아닌데 약 1년이 지난 시점인 2022년 6월 30일에 이 사업으로 지정될 것을 미리 알고 투기를 했을까요? 

 

 

위 예시를 보니 얼마나 큰 문제가 있는지 아시겠죠. 투기과열을 막고자 하는 취지는 좋지만 납득은 가야 하는 것 아닐까요. 이 사업 발표 이후 현금청산 문제의 심각성이 끊임없이 보도되었습니다.

 

 

애초 도심공공주택복합사업은 지난 2021년 2월 4일 있었던 "2.4 대책"에서 발표한 사업이었고 당시 현금청산기준일은 2.4 대책이 발표된 다음날인 2021년 2월 5일이었습니다. 그러나 문제  지적이 지속되자 그나마 해준 것이 2021년 6월 29일로 몇 달 유예한 것이었습니다.

 

 

해당 사업으로 주택공급을 하고자 하는 취지의 진정성이 있었다면 이 같은 조항을 그대로 두면 안 되었다 생각합니다. 왜냐면 수많은 피해자가 양산될 것이 뻔한데 구역으로 지정된다 한들 피해주민들이 가만히 있겠습니까? 반발이 심할 것은 뻔하고 그러면 아무리 많은 인센티브를 준다 하더라도 사업은 진행되기 어렵습니다.

 

 

어쨌든 지금이라도 이 문제를 해결하고자 하는 대책을 고민하고 있다고 하니 이번 기회에 상식적인 수준의 구제책이 나오길 하는 바람입니다.

 

 

감사합니다.