마포구 대흥동 가로주택 추진구역

저번 주 마포구 대흥동에 위치한 가로주택 추진 구역에 다녀왔습니다. 다행히 시간적 여유가 약간 생겨서 추진위 사무실도 방문하고 중개소도 들려서 이런저런 이야기를 들어봤습니다.

 

혹시 가로주택에 대해 궁금하시다면 지난 포스팅을 참고해주세요.

2020.05.03 - [모르는 것 보다 낫다] - 가로주택 정비사업이란?

 

먼저 아래 지도에서 위치부터 보겠습니다.

대흥동 가로주택구역은 마포구 대흥동 535-2번지 일대에 위치해 있습니다. 구역 전체 면적은 3,971㎡이며 택지면적은 3,164㎡입니다.


용도지역은 제2종 일반주거지역에 건폐율은 26.96%, 용적률은 249.91%로 지하2층에서 최대 지상15층까지 총 2개동이 건축될 예정입니다.

배치도 출처: 대흥동 가로주택 추진위 사무실

분양규모는 총 91세대로 59㎡A 타입이 52세대로 가장 많고 55㎡ A타입은 9세대, 84㎡ A타입과 91㎡ A타입은 각각 15세대씩 예정되어 있다고 합니다. 이중 임대주택은 18세대 정도 되지 않을까 싶네요. 토지 등 소유자수가 약 50세대로 정도이니 향후 91세대가 된다면 괜찮아 사업성은 괜찮아 보입니다.

 

 

물론 아직 확정된 것은 아니고 예정이니 참고만 하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

조감도 출처: 대흥동 가로주택 추진위 사무실

추진위에 현재 조합설립인가를 위한 동의율을 알아보니 약 78% 정도 되었다고 하던데 만약 이 말이 맞다면 가로주택 조합설립인가 기준 동의율인 80%까지(일반 재개발은 75%) 약 2% 정도 남은 것으로 보입니다. 


동의율 2%면 금방 될 수도 있겠다고 생각하는 분들이 많이 계시겠지만 다른 구역들만 봐도 마지막 1% 때문에 애를 먹는 구역이 많습니다.


동의율이라는 것이 막판으로 가면 1% 채우기가 만만하지 않은 것도 있지만 가로주택 정비사업은 일반 재개발보다 동의율이 5%나 높고 소유자수가 적다 보니 초반에는 동의율이 빠르게 올라가다가도 마지막 한두 장이 꽤 큰 비율을 차지하기도 합니다. 이런 부분은 일장일단이 있습니다.


만약 가로주택에 투자를 생각하는 분이 계시다면 이 부분은 유심히 체크하셔야 합니다.

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입지는 매우 좋은 편입니다.


주변이 아파트로 둘러싸여 있는 가운데 노후된 단독과 빌라들이 혼재해 있었습니다. 여기서 주목하셔야 할 건 주변 아파트 중 100세대 초반 정도 되는 나 홀로 아파트들의 가격도 상당히 높다는 것입니다. 동네를 돌아보니 초등학교도 가까이 있고 아이들과 엄마들이 많이 보이더군요.


이는 대흥동 가로주택이 향후 신축 아파트가 된다면 얼마 큼의 가치를 가질 것인지 예측하는데 매우 중요한 단서가 됩니다. 제가 굳이 설명 안 드려도 대략 가늠이 되시죠.


그리고 위 지도에서 보듯이 대흥동 가로주택 구역은 염리초등학교와 도보 4분 거리이며 6호선 대흥역을 도보 8분으로 이용 가능하고 무려 4개의 노선이 다니는 공덕역은(5호선, 6호선, 경의중앙, 공항철도) 도보 10분으로 이용 가능합니다.


업무지역이 밀집한 공덕역(공덕오거리) 주변도 도보로 이용 가능한데 중심 업무지구인 광화문과 여의도를 전철시간만 약 6분대로 이동할 수 있습니다. 그뿐 아니라 용산과 상암 DMC도 7분대로 이동 가능하니 직장을 이쪽으로 다니고 계신 분들에게는 정말 큰 매력으로 느껴지실 것 같네요. 평지라는 장점도 무시 못하고요.


요약하자면 중심 업무지구로 이동 가능한 전철역을 도보 10분 안쪽으로 이용할 수 있는 신축 아파트라는 것은 매우 큰 장점이지만 100세대가 안 되는 15층 나 홀로 아파트라는 것은 단점일 수 있습니다. 그래도 단점보다는 장점이 커 보이네요.


그리고 또 하나 체크해야 할 부분이 있습니다.

 

구역내 신축공사 현장

 

위 사진은 현재 구역 남측 근린생활시설로 신축공사가 진행 중인 곳인데 추진위에 물어보니 협의 중이라고 하지만 제가 갔던 날 공사도 계속 진행 중인 것을 보니 가로주택에 동의할 의사가 없어 보였습니다.


만약 이곳을 제척 하게 된다면 설계변경이 불가피할 것이고 세대수는 많이 줄어들 수도 있습니다. 그렇다면 2동이 1동짜리 아파트가 되면서 사업성까지 타격이 있을 수 있는데 정비사업은 시간이 생명인 만큼 괜히 제척 안 하고 시간 끄느니 과감한 선택이 필요할 수도 있어 보이지만 가로주택 정비사업은 규모가 작은만큼 해당구역은 이 부분에 대한 리스크를 고려해야 할 것 같습니다.

 

 

만약 동의율이 다 찬다면 현금청산 부분에 대한 갈등이 있을 수도 있어 보이는데 이것도 원론적으로 접근하기보다 잘 살펴봐야 할 것 같습니다. 같이 하면 가장 베스트겠지만 지금 상황에서는 잘 모르겠네요. 제가 뭐라고 언급하기는 조심스럽지만 양쪽 모두 좋은 쪽으로 해결이 되어야겠죠.

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대흥동 가로주택 구역과 그 주변을 둘러보면서 주변이 대부분 아파트인데 해당구역만 너무 낙후되어 있는 것이 조금 안타깝기도 했지만 일단 가로주택이 추진되고 있으니 잘 마무리되어서 소유자들이 신축 아파트와 새로운 삶을 사는 것도 괜찮겠다는 생각을 해봤습니다.


해당구역의 토지가 가지고 있는 가치가 높은 만큼 앞으로 어떤 모습으로 바뀔지 기대가 큽니다. 그럼 구역 사진 몇 장으로 오늘 글은 마무리하겠습니다. 감사합니다.