아파트 리모델링이란?

 

 

 

 

 

어느새 가을이 코앞으로 다가온 것 같은 요즘입니다. 


요즘 리모델링 추진 중인 몇 곳을 포스팅했었는데요. 아파트 리모델링에 대해 궁금해하는 분들이 꽤 되어서 따로 포스팅하게 되었습니다.

2020/08/15 - [재개발, 재건축] - 산본 우륵 주공아파트 리모델링

2020/08/23 - [재개발, 재건축] - 강남구 개포우성9차 리모델링

 

 

리모델링은 재건축과 적용받는 법이 다릅니다. 2001년 처음 건축법에 도입된 후, 2003년 주택법에 도입되었고 2005년 증축형 리모델링을 인정한 이래 점차 구체화 되고 있습니다. 현재는 내력벽 철거에 관한 연구조사 발표를 앞둔 상황입니다. 


먼저 리모델링 추진 절차부터 알아보겠습니다.

 

단계		세부 내용
리모델링 추진제안		입주자대표회의 등에서 리모델링 추진 제안
주택조합 설립인가		소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 1/2이상 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시) 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 인가 받아야 함
시공사 선정		선정방법: 조합총회 의결을 통해 경쟁입찰로 선정하나 경쟁입찰을 할 수 없는 경우 조합총회 승인을 거쳐 1개 시공사와 수의계약 할 수 있음
1차 안전진단		증축형 리모델링 가능여부 판정 평가결과 C등급 이상시 수평증축형 리모델링 가능 평가결과 B등급 이상시 수직증축형 리모델링 가능 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가하며 재건축이 필요할 수 있음
건축심의		1차 안정성 검토 (한국시설안전공단, 한국건설기술연구원) 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의 (50세대 이상) 건축법 완화 및 증축범위 심의 (용적률, 건폐율, 높이제한, 일조권 등)
권리변동계획 수립		세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인 받아야 함 권리변동계획 내용: 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등
매도청구		법 제22조 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제48조에 의해 리모델링 결의에 찬성하지 않은 소유자에 대한 매도청구 진행절차 1. 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구 2. 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 안했을 시 미참가로 봄) 3. 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)
사업계획승인		증가하는 세대수가 30세대 이상인 리모델링주택조합 사업계획 승인 증가하는 세대수가 30세대 미만인 경우 리모델링 허가 대상
이주		감정평가를 통해 분담금 확정 총회 및 이주
2차 안전진단		수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인
착공신고		사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수 리모델링허가를 받은 날부터 1년이내 공사착수
사용검사		하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립 및 제출
조합해산		사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가 (조합원 동의를 얻은 정산서 필요)

 

현재 리모델링 추진 중인 구역들의 대략적인 진행 상황을 살펴보니 추진위가 본격적으로 동의서 받을 때부터 입주까지 약 5년 정도 소요되는 것 같습니다. 물론 사업구역 마다 차이는 있겠지만 시공하는 기간인 30개월을 제하면 추진부터 이주하는 데까지 2년 반 정도 걸리는 것이죠. 

 

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이어서 많은 분이 궁금해하는 재건축과의 차이점을 비교해보겠습니다.

 

리모델링			재건축
주택법	적용법		도시 및 주거환경 정비법
건축물 노후화 억제 및 기능향상	성격		노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
수직증축 B등급 이상 수평증축 C등급 이상	안전진단		최소 D등급 이하 (D,E)
준공 후 15년 이상	최소 연한		준공 후 30년 이상
대수선 또는 부분철거 후 증축	공사방식		전면 철거 후 신축
기존 전용면적의 30%~40% 이내	증축범위		용적률 범위 내
법정 상한 초과 가능 (건축심의로 결정)	용적률		법정 상한 이하 (3종일반주거 300%)
건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	건축기준완화		없음
기존 구조 보수 및 보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용	구조		현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
없음	기부채납		도로, 공원, 녹지 등 제공

 

 

위 비교표만 보더라도 리모델링의 장점이 명확하게 나와 있습니다. 일단 준공 15년 이상으로 최소 연한이 짧다는 점과 기부채납이 없다는 부분에 눈길이 가는데 이중 가장 큰 장점으로 용적률이 법정 상한 초과가 가능하다는 점입니다. 현재 제3종 일반주거지역의 법정 상한 용적률은 300%인데 이 때문에 재건축 시 문제가 되는 곳들이 있습니다.


용적률 기준이 변경되기 전인 90년대 중후반을 기점으로 준공된 아파트 중 용적률 300%를 넘은 곳이 상당히 많은데요. 이런 아파트들이 시간이 지나 노후화 문제가 심각해져 재건축을 해야 할 때가 되면 용적률 문제에 부딪혀 현실적인 어려움을 겪게 되는 것입니다.


그러나 재건축이 아닌 리모델링으로 사업을 추진하게 되면 건축 심의를 거쳐 기존 용적률 이상으로 건축할 수 있어 건물 노후화 및 기능향상을 위한 신축 아파트가 될 수 있습니다. 


또한 과거 단순 확장만 가능했던 것에 비해 현재는 리모델링이 조금 더 구체화 되면서 면적은 40% 증가 (85㎡ 미만), 세대수는 15% 이내 및 3개 층 수직증축이 허용되며 제도가 조금씩 현실에 맞게 조정되고 있는 추세입니다.

 

 

이때 수평증축과 수직증축을 병행하는 곳도 있고 수평증축만 하는 곳도 있는데 보통 리모델링으로 증축되는 평수는 건축구조와 세대당 차이는 있지만 약 4~6평 정도입니다. 분양면적 기준 23평형은 27~28평형 정도가 되고 34평형의 경우 39~41평형이 됩니다.  

 

 

증축의 유형을 살펴볼게요.

 

출처: 성남시 공동주택 리모델링의 이해

 

 

쉽게 말해 수평증축은 기존 세대의 면적을 증가시키는 것이 목적이라면 수직증축은 일반 분양 세대를 확보하는 것이 목적입니다. 수직증축으로 일반 분양 세대를 확보하면 추가 사업비를 조달할 수 있는 장점이 있지만 건축비가 증가하므로 이 부분은 사업성 측면에서도 실익을 잘 따져봐야 합니다. 그리고 단지 내 별동 증축이 가능한 여건이라면 별동에 커뮤니티 시설을 만든다던가 일반 분양 세대를 확보하는 방법도 있습니다. 


그러나 재건축처럼 전면철거 방식이 아니므로 기존 골조는 유지해야 하고 아직은 국토부에서 내력벽 철거를 허용하지 않고 있기에 평면도 설계 시 한계점이 있어 재개발이나 재건축 신축아파트와 비교할 때 상대적으로 아쉬운 부분도 있는 것이 사실입니다.


또한 재건축 조합원은 신축아파트가 되었을 시 추첨을 통해 새롭게 동호수 배정을 받지만 리모델링은 본인이 소유한 동호수 그대로 배정받는데요. 전면철거가 아닌 구조적 한계 때문에 증축되는 모양과 면적이 동별, 평형별 차이가 나게 되므로 설계상 불리한 동호수의 소유자라면 아쉬운 부분이 있을 수 있습니다.


다만 기존 소유자 집이 그대로 배정되는 부분이 사업속도 측면에서 보자면 오히려 갈등을 줄일 수 있는 요소가 되기도 합니다.


만약 내력벽 철거가 허용된다면 이런 아쉬움이 상당 부분 해소될 것으로 기대됩니다. 개포우성9차 포스팅에서 언급했듯이 현업에 종사하는 많은 전문가가 내력벽 철거는 우리나라 건축 기술력으로 충분히 가능하며 보강만 잘한다면 안전상으로도 문제가 없다는 의견을 주셨습니다.


국토부 공식의견은 아닙니다만 다음 달에 내력벽 철거 허용에 관한 연구 결과 발표를 한다는 뉴스를 최근에 접했는데요. 기사를 보니 조건부 허용이 될 것이라는 예측도 있던데 2016년부터 미뤄왔던 발표를 이번에는 할 것인지 한다면 어떤 방향으로 발표할 것인지 매우 궁금합니다.

 

 

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현재 서울의 많은 아파트와 1기 신도시의 노후도가 점점 심해지고 있습니다. 그러나 요즘의 재건축 요건은 규제가 심하고 부동산 시장의 상승과도 연결되면서 사업을 진행하는 데 어려움을 겪고 있는 것이 사실입니다.


그러나 아파트가 노후화되면 건물의 안전성도 문제가 되지만 기능적인 저하로 인한 실거주 여건도 매우 열악해지게 됩니다. 노후도가 심해지면 누수 문제, 녹슨 배관으로 인한 녹물, 냉난방의 비효율성으로 인한 환경문제, 각종 안전문제와 보수로 지출되는 비용, 현재와 맞지 않는 주차공간 등 점차 열악해진 주거여건의 개선을 필요로합니다.


법적 요건을 갖추기 힘들어 재건축을 할 수 없다면 리모델링으로 해결 가능한 부분이 매우 많습니다. 점차 리모델링의 제도를 현실화하면서 현재까지 오게 되었는데 앞으로도 발달하는 기술 수준에 맞게 정부의 정책도 발맞추었으면 하는 바람입니다.

 

 

지금까지 아파트 리모델링에 대해 간략하게 알아봤는데요. 앞으로도 리모델링을 추진중인 아파트들의 소식을 접하면서 내용을 보충해가도록 하겠습니다.