지역주택조합이란?

 

 

요새 주변에서 지역주택조합에 관한 이야기를 심심치 않게 듣고 있습니다. 아무래도 높아진 아파트 가격으로 인해 입지도 괜찮은 곳에 비교적 저렴한 분양이 있다면 솔깃하지 않을 수 없죠. 


그동안 성공사례도 있었지만 피해사례도 워낙 많았던 악명 높은 지역주택조합인데요. 조사해보니 지역주택조합의 성공사례는 대략 20% 정도밖에 되지 않는다고 하네요. 뭐 일반 재개발, 재건축 사업도 쉽지 않은데 지주택사업도 만만치는 않겠죠. 

 

 

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그래서 오늘은 지역주택조합 방식의 사업에 대해서 한번 알아보려 합니다.


먼저 일반 정비사업과 (재개발, 재건축) 지주택 사업의 첫 번째 차이점은 바로 관련법입니다. 정비사업은 '도시 및 주거환경정비법' 이라 불리는 일명 '도정법'에 근거하여 추진하는 사업으로 노후·불량건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택 소유자들의 주거환경을 개선하기 위한 것이 주목적입니다. 


이와 달리 지주택은 무주택 서민들의 내 집 마련을 위해 만들어진 것으로 '주택법'을 근거로 하여 추진하는 사업입니다.


간단히 말하자면 일반 정비사업은 '노후 된 지역'을 '소유자'가 주체가 되어 진행하는 것이고 지주택사업은 '무주택'자가 그 주체가 되어 진행하는 것입니다.  여기서 '소유자'라는 부분은 정말 중요합니다. 왜 중요한 것인지는 아래에서 자세히 다루겠습니다.


지주택 사업의 조합원이 될 수 있는 자격 요건을 살펴보면 조합설립인가 신청일 기준 같은 시·군내에 6개월 이상 거주 요건을 갖춘 세대주와 세대원 모두 무주택자이거나 85㎡ 이하 1주택자일 때 만 조합원으로 가입할 수 있습니다. 그리고 조합설립인가 신청일 이후에는 거주지에 대한 제한이 없으므로 타지역으로 이전해도 되지만 세대주 자격과 주택 소유 요건은 입주일까지 유지해야 합니다. 단 청약통장은 필요하지 않습니다.


그럼 도대체 장점은 무엇인지 궁금할 텐데요. 위에서도 언급했듯이 가장 큰 장점은 입지도 나름 괜찮은 곳인데 일반 아파트 분양가보다 저렴하다는 것입니다. 지역마다 다르겠지만 홍보하는 것을 보면 보통 15~20% 정도 저렴하다고 하더군요. 이렇게 될 수 있는 이유는 토지매입 비용을 조합원이 직접 납부하기 때문에 금융비용이 적게 들기 때문입니다. 그리고 또 하나 장점은 조합원이라면 동호수를 추첨하는 것이 아닌 직접 지정할 수 있다는 것입니다. 


그러나 이렇게 장점만 가득한 사업방식이었다면 너도나도 참여하고 싶어 했을 겁니다. 지금 일반분양 경쟁률이 몇백대 1 정도 되는 것에 비하면 이상한 일인 거죠. 네. 당연히 단점도 있습니다. 그런데 단점을 알아보려면 간략하게라도 지주택 사업의 진행 절차에 대해 알아볼 필요가 있습니다. 어찌 보면 지금부터가 가장 중요하겠네요.

 

 

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그럼 사업 진행 및 주의할 점에 대해 알아볼까요. 


지금까지 지주택사업에서 가장 큰 위험성으로 꼽혔던 것을 보면 사업 지연과 토지매입 상승으로 인한 추가부담금 발생으로 사업이 결국 무산되는 일이었습니다. 이런 과정에서 조합장이나 조합 내부의 비리도 비일비재했으며 조합원 간 갈등은 말할 것도 없었습니다. 이런 일이 왜 생기는지에 대해 먼저 확인해봐야 할 것이 있는데요. 


먼저 지주택 조합원 모집 홍보부터 잘 살펴봐야 합니다. 홍보는 말 그대로 홍보입니다. 많은 분이 혼동하시는 것 같은데 이때의 사업내용은 예정된 것이지 확정된 것이 아닙니다. 동·호수 및 분양가격 등은 사업계획승인과 분양승인을 받고 나서야 결정되거든요.


신축 아파트가 되기 위해 착공을 하려면 사업계획승인을 받아야 하고 사업계획승인을 받기 위해서는 조합설립인가부터 받아야 합니다. 


그럼 조합설립인가를 받기 위한 조건부터 살펴봐야겠죠.


조합설립인가 신청을 위해서는 예정 세대수 대비 50% 이상을 조합원으로 확보해야 하며 사업부지 내 토지소유권은 15% 이상 확보해야 하고 사업부지 내 토지사용승낙서는 80%를 확보해야 합니다. 이 밖에도 창립총회 개최 후 총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서 등 제반서류를 갖추어 조합설립인가 신청을 해야 합니다.


여기서 잠깐!!


제가 아까 '소유자'가 중요하다고 했던 것 기억하시나요? 지주택 사업에서 조합설립인가를 신청하기 위한 조건을 보면 토지소유권 15%를 확보해야 한다고 나옵니다. 해당 사업부지 내 토지 소유자의 토지를 매수하든 그 소유자가 조합원이 되든 15%는 확보해야 한다는 것입니다. 그럼 15%는 소유권을 확보했다 치고 확보하지 못한 나머지 토지소유권은 어떻게 해야 할까요? 위에 나와 있듯이 남은 소유자들에게 토지사용승낙서라는 것을 받아야 합니다.


입장을 바꿔보죠. 여러분들이 해당 사업지 안에 토지소유자라면 지주택 사업에 대한 반대는 둘째치고 선뜻 토지사용승낙서에 도장을 찍어주시겠습니까? 그럴 분은 아마도 거의 없겠죠. 이렇듯 조합설립인가 신청을 위한 조건만 갖추기에도 보통 일이 아닙니다.


사업을 진행하려면 토지를 확보해야 하는 것이 당연한데 그렇지 못하니 최소한 위 기준만큼은 갖추라는 뜻입니다.


그러나 일반 정비사업은 해당 구역 내 소유자들이 추진하는 것이므로 소유권은 이미 확보되어있는 상태로 출발하는 것입니다. 토지는 이미 확보되어 있다는 것이죠. 다만 정비사업을 추진하는 단계에서 찬성하는 소유자와 반대하는 소유자들의 이해관계가 엇갈릴 뿐인 것이죠. 이게 바로 일반정비사업과 지주택 사업의 가장 큰 차이점이자 토지의 '소유권'이 중요한 이유입니다.


자 그럼 우여곡절 끝에 조합설립인가를 받았다고 가정 후 다음 단계로 넘어가 보겠습니다.


다음 단계인 사업계획승인을 받기 위한 조건을 살펴볼까요?. 사업승인을 받기 위한 조건은 사업부지 내 토지소유권을 95% 이상 확보해야 합니다. 토지사용승낙서가 아닌 '토지소유권' 95% 이상입니다.


앞서 조합설립인가 신청 때 확보해야 했던 토지소유권 15%와 이를 확보하지 못해 받았던 토지사용승낙서 80%를 더하면 95%가 됩니다. 즉 사업계획승인을 받기 위해서는 토지사용승낙서까지 모두 토지소유권으로 확보해서 95% 이상이 되어야 한다는 뜻입니다. 미션이 더 어려워졌네요.


그럼 나머지 확보하지 못한 5%는 어떻게 될까요? 이건 합법적으로 매도청구권이 있기 때문에 반대하는 소유자와 소송을 통해 조합이 확보할 수 있습니다. 물론 반대한 소유자에게 법적 공시가격 만큼은 줘야 하지만요. 


이제 95%의 토지소유권을 확보한 조합에서 사업승인까지 받았으니 착공만 하면 되겠죠? 그런데 또 그렇게 간단하지가 않습니다. 착공하기 위해서 토지소유권은 무조건 100% 확보해야 하며 때에 따라 지구단위계획 허가를 받아야 할 수도 있습니다. 그리고 사업승인을 받은 날부터 5년 내 공사를 시작해야 하기도 하고요. 즉 반대하는 5%의 소유자들에게 소송을 하든 합의를 하든 5년 내에 토지소유권을 100% 확보해야 착공에 들어갈 수 있습니다.


제가 예전에 가로주택 정비사업 포스팅에서도 말씀드렸다시피 시간은 곧 돈입니다.


지역주택조합도 쉽지 않은 것이죠. 토지를 매입하는 과정에서 시간이 흐르면 토지 매입비가 올라갈 수도 있고 협의가 잘되지 않아 높은 가격으로 매입해야 하는 경우가 있을 수도 있습니다. 흘러간 시간만큼 운영비와 기타비용은 더 쌓여가겠죠. 이런 부담은 당연히 조합원의 몫입니다. 


그래서 홍보할 때 들었던 분양가격과 입주할 때 가격이 큰 폭으로 차이가 날 수도 있는 것이죠. 물론 조합원 탈퇴가 가능하지만 해약 시 환급 절차와 위약 규정에 나와 있는 업무추진비 환불 불가, 계약금 10%는 위약금으로 변제 등으로 손해 보는 금액을 생각하면 이마저도 쉽지 않습니다. 


거기다 시공사와 공동사업 협약을 체결하지 않았다면 시공사의 사업추진 책임도 없고 더 어처구니없는 것은 홍보할 때 광고했던 시공 예정사가 시행하지 않을 수도 있다는 것입니다. 그러니 지역주택사업에 대해 잘 모르시는 분이라면 주변에 잘 아는 분과 상의를 해보는 것을 추천드리며 인허가 사항은 꼭 관내 구청에 문의해서 파악 해두어야 합니다. 

 

 

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요약해볼게요. 만약 지주택 조합원이 되고 싶다면 적어도 아래의 내용만큼은 반드시 확인해야 합니다.


1. 조합원 비율이 50% 이상인지
2. 토지소유권은 95% 이상 확보했는지
3. 시공사와 공동사업 협약을 체결했는지
4. 지구단위계획 허가 또는 각종 인허가를 받는 데 문제는 없는지
5. 해약 시 환급 절차와 위약 규정은 어떻게 되는지
6. 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용에 불공정한 내용은 없는지


위 모든 것을 상세하게 살펴봐야 합니다. 


무주택자인 서민에게도 주택마련을 할 수 있도록 만들었던 지역주택조합 사업이 허술한 법으로 인해 각종 비리의 온상이 되었습니다. 물론 순조롭게 잘 진행되는 사업장도 있습니다. 그러나 리스크가 큰 만큼 세심하게 검토해야 합니다. 이건 일반 정비사업인 재개발, 재건축도 마찬가지입니다.


내 자산은 누가 지켜주지 않습니다. 스스로 잘 돌볼 수밖에요. 


최대한 간단하게 쓰려고 노력했는데 내용이 조금 길어졌네요. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.