비례율이란? 권리가액이란?

 

정비사업구역에 투자를 결심한 분들이라면 부동산에서 해당 정비사업 구역의 비례율이 몇% 라는 이야기와 이 물건의 권리가액은 얼마라는 말을 들어보셨을 겁니다. 이것에 관해 이야기하자면 설명할 이야기가 많지만 최대한 쉽게 이야기해 볼게요.


관리처분총회 책자를 보면서 디테일한 부분을 다루면 좋겠지만 일단 개념만 알고 가자는 것이니 종전자산이니 종후자산이니 이런 용어는 생략하겠습니다. 


비례율 = (수입-지출) / 조합원 자산입니다.


어렵나요? 최대한 쉽게 설명해볼게요.


여기서 수입에 해당하는 부분은 조합원 분양으로 얻은 이익 + 일반분양으로 얻은 이익 등 정비사업을 하면서 얻은 모든 수익을 말합니다. 그리고 지출에 해당하는 부분은 공사비 + 금융비 + 조합운영비 등 정비사업을 하면서 지출된 모든 비용을 말하고요. 조합원 자산은 해당구역의 모든 조합원 자산 감정평가 금액을 합친것입니다.


위 공식에서 얻은 값에 100을 곱해주면 비례율이라는 것이 나오게 됩니다. 예를 들어 수입이 1000원, 지출이 500원, 조합원 총자산이 500원이라고 했을 때 비례율은 100%가 되게 됩니다.


그런데 수입은 1000원으로 같지만 지출이 550원으로 늘어나면 비례율이 90%로 떨어집니다. 반대로 수입이 1050원으로 늘어났지만 지출은 500원으로 그대로라면 비례율이 110%가 되겠죠.


(각자 계산해 보시면 이해하는데 더 도움이 될 겁니다)


상식적으로 생각해봐도 지출보다 수입이 늘어나는 것이 더 좋은 것이죠? 그래서 정리하자면 비례율이 100%보다 높아지면 사업성이 좋다고 이야기하고 100%보다 낮으면 낮을수록 사업성이 안 좋아졌다고 이야기합니다.


그런데 비례율을 구하는 것도 중요하지만 이보다 더 중요한 것은 왜 비례율을 알아야 하는 가입니다. 말씀드린 데로 단순히 해당 구역의 사업성이 좋은 안 좋은지 판단하는 데도 도움이 되지만 다른 중요한 것에도 활용됩니다.


그것은 권리가액입니다.


정비사업이란 어떤 구역이 지정되고 그 구역 안에 재산을 가진 소유자들끼리 의견을 모아 오래된 집과 상가를 허물고 새로운 아파트를 만드는 사업입니다. 그런데 가만 보니 조합원마다 가진 재산의 가치가 다른데 사업이 잘되면 잘 되는 데로 안 되면 안 되는 데로 이득이나 부담을 나눠야 할 필요가 있게 된 것이죠.


이때 비례율이 등장합니다.


권리가액 = 감정평가금액 x 비례율


먼저 조합에서는 각 조합원 재산에 감정평가를 하게 됩니다. 그런 후 감정평가 금액에 비례율을 곱해서 권리가액을 산출합니다. 권리가액을 통해 내가 받은 감정평가금액보다 얼마만큼 이득이 생기는지 혹은 얼마만큼 손해가 생기는지 알 수 있고 이 금액이 조합원 자산의 최종 평가 금액이 됩니다.


감정평가금액이 최종 평가 금액이 아닌 감정평가 금액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 자산의 최종 평가금액이 되는 것입니다.


한번 예를 들어 볼까요.


내 자산의 감정평가금액이 500원입니다. 그런데 비례율이 100%라고 한다면 내 권리가액은 변화 없이 500원입니다. 더 얻은 것도 없지만 잃은 것도 없으니 다행입니다. 손해는 안 봤으니까요.


그런데 시간이 지나 사업성이 좋아지니 비례율도 높아져 110%가 되면 내 권리 가액은 550원이 됩니다. 500원짜리 물건이 550원이 된 거죠. 


반대로 사업성이 떨어져 비례율이 90%가 되면 나의 권리가액은 450원이 됩니다. 오히려 감정평가 받았던 금액보다 자산의 가치가 떨어지게 됐죠? 이유는 사업성이 낮아져 비례율이 90%가 되어 10% 하락했으므로 내 자산에서 10%를 부담해야 하는 것이죠.


새로 입주할 아파트의 조합원 분양가가 1000원이라고 했을 때 기존 감정평가 금액이 500원이었으므로 비례율이 100%라면 권리가액도 500원이 되므로 500원만 더 내면 입주할 수 있습니다.


그런데 비례율이 110%가 되자 권리가액이 550원으로 높아져서 입주 때 부담해야 할 금액이 450원으로 줄어들었습니다. 반대로 비례율이 90%로 떨어지게 되면 권리가액이 450원이 되어 입주 때 부담해야 할 금액이 550원으로 늘어나 버렸습니다.


물론 비례율은 조합원 모두에게 똑같이 적용되는 것이기 때문에 조합원 각자 감정평가금액 대비 부담을 해야 하지만 그래도 원래 부담해야 했던 금액보다 더 내놓게 되었으니 좋은 일은 아닙니다.


정리하자면 이만큼 권리가액도 중요하고 권리가액을 알려면 비례율을 알아야 합니다.


그러나 정확한 비례율은 조합이 해산할 때나 알 수 있습니다. 지금까지 여러분이 부동산에서 들었던 비례율은 그저 숫자에 불과한 것이죠. 수입과 지출을 움직여서 비례율을 조정할 수도 있고 조합원 감정평가 전이라면 그것을 높게 하거나 낮게 해서 비례율을 조절할 수도 있습니다. 


조합도 법인이라 수입이 많으면 많을수록 세금을 많이 내야 합니다. 그래서 조합에서는 될 수 있으면 100%에 맞추려 노력하기도 하니 비례율이라는 숫자에 너무 연연하지는 않되 비례율이 너무 높다면 상황이 안 좋아져도 큰 손해는 안 보겠다고 생각할 수 있고 반대로 비례율이 너무 낮으면 보수적으로 접근해야 할 필요성도 있습니다.


다만 이런 논리도 절대적이지는 않습니다. 정비사업이라는 것이 사실 모두 연결되어 있어 이렇게 딱 떨어뜨려 설명하긴 힘든 부분도 있고 왜 그런지 설명하려면 글이 너무 길어지니 오늘은 이만 생략하겠습니다.


약간 이해가 어려울 수도 있지만 아주 조금이라도 비례율과 권리가액을 이해하시는 데 도움이 되셨길 바랍니다.