지구단위계획이란? 지구단위계획 이해하기

 

 

오늘은 지구단위계획을 이야기하려 합니다. 지구단위계획이란 용어에 생소한 분들도 계실 텐데요. 개인적으로는 꼭 관심을 두고 지켜봐야 한다고 생각합니다. 


서울시 도시계획용어 사전에서 지구단위계획을 검색해보면 이런저런 용어들로 조금 복잡하게 설명이 되어 있는데요. 정말 간단하게 말씀드리자면 지구단위계획이란 토지를 어느 정도의 범위로 지정하고 그 경계안에서는 토지와 건축물의 활용을 지침해준데로만 하라는 것입니다. 지구단위계획이 지정되면 기본적으로 10년입니다.


지구단위계획이 지정되었을 때의 장점으로는 도시지역의 미래 모습까지 고려한 기능과 환경 및 미관을 체계적으로 관리해서 조화로운 공간을 만들 수 있다는 점을 꼽을 수 있는데요. 이 중 가장 큰 장점은 내 토지가 기존보다 더 높은 가치로 상향될 수도 있다는 것입니다. 그러나 빛이 있으면 그림자도 있는 법. 단점도 있겠죠.


가장 큰 단점으로는 나의 토지나 건물이 지구단위계획 내에 포함되어 있다면 반드시 그에 맞는 지침대로만 개발을 해야 한다는 것인데요. 내 땅을 내 맘대로 못한다면 당황스러운 일이 벌어질 수 있습니다.


예를 들어 내 소유의 오래된 단독주택이 있다고 합시다. 그런데 너무 낡게 되어 이 주택을 허물고 수익까지 생길 수 있는 상가주택을 짓고 싶은데 이미 지구단위계획이 지정되어 내 토지는 반드시 옆집 토지와 함께 개발해야 한다는 것입니다. 만약 이때 옆집 이웃은 신축할 계획이 전혀 없다면 난감한 상황이 아닐 수 없죠.


이해를 돕기 위해 아래의 지구단위계획 결정도를 보며 이야기해볼게요.

 

 

출처: 광진구청 홈페이지

 

 

광진구청 홈페이지에 고시 된 광나루역 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정 및 지형도면에 나온 획지 및 건축물 등에 관한 결정도 입니다. 

 

 

위 결정도에서 보듯이 전체적으로 경계 표시가 되어 있고 지번마다 용도지역을 색으로 표시했으며 용적률과 최고높이, 공동개발의 지정과 권장 등 모든 것이 계획에 맞게 지침이 있습니다. 우측에 범례에 보면 이것에 대한 설명이 있는데 이렇게는 잘 안 보이고 해당 고시문을 다운 받아 확대해서 보아야 잘 보일 겁니다.


좌측에 빨간 동그라미로 표시해 놓은 곳을 보면 검은 동그라미가 서로 연결되어 있는데요. 이것을 우측 범례에서 확인해보면 (우측 빨간 동그라미) 공동개발(지정)이라고 되어있습니다. 지정이란 공동개발이 의무사항이라는 것이고 권장이라는 것은 공동개발을 유도한다는 뜻입니다.


만약 이해가 잘 안 되거나 정확한 내용을 확인하고 싶으시면 구청에 전화해서 해당 지구단위계획 담당자와 통화를 하거나 직접 구청으로 찾아가 담당자에게 자세한 설명을 들어보시는 걸 추천해 드립니다.


지구단위계획이 결정 및 고시된 이후에 주민 의견 청취와 협의를 거치는 과정이 있어 내 목소리를 낼 수 있는 시간이 있지만 그렇다고 해서 쉽게 바꿀 수 있는 것도 아니고 더 안타까운 것은 많은 소유자가 이런 계획을 잘 모르고 넘어가기도 하다는 것입니다. 그러니 언제나 내 토지에 대해 관심을 가지고 있어야 합니다. 

 

 

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그럼 왜 지구단위계획에 관심을 가져야 하는지 조금만 더 들어가 보도록 할게요.

 

 

출처: 성동구청 홈페이지

 

 

위의 지도는 성동구에서 공약사업으로 추진하는 곳인 신금호역세권 일대 교통환경 개선 및 상업기능 강화로 지정된 곳입니다. 지도에서 신금호역 지구단위계획구역을 보면 위에서 이야기한 미래 환경과 기능을 위해 지정한 것으로 보이지 않나요?


다시 보면 신금호역 주변으로 아직 재개발이 진행 중인 곳도 있지만 이미 대부분 재개발 사업이 완료되어 주거환경이 매우 개선되었습니다. 앞으로는 신금호역이 주변의 주거환경에 걸맞은 역할을 해야 할 곳으로 성동구에서는 판단한 것이죠. 그래서 지구단위계획을 세운 것입니다. 


성동구에서 교통환경 개선과 상업 기능 강화를 위해 지구단위계획을 했다면 앞으로 이곳의 발전을 더욱 기대해봐도 되지 않을까요? 이런 사례들을 보면서 지구단위계획을 이해하면 한결 수월할 겁니다.


그러나 지구단위계획이란 것이 언제나 개발을 촉진하는 것만 있는 것은 아니고 반대로 억제하는 계획도 많습니다.


다만 서울시의 정비사업 정책이 전면철거형보다는 도시재생을 중심으로 펼치고 있으므로 요즘의 지구단위계획은 과거보다는 개발을 촉진하는 것에 무게중심이 쏠리는 것 같더군요. 어쨌든 이것도 하나의 예시일 뿐이니 관심이 있는 곳이나 내가 거주하는 곳 주변의 지구단위계획을 찾아보면서 공부해 보면 분명 큰 도움이 되리라 생각합니다. 

 

 

감사합니다.