강남구 개포우성9차 리모델링

 

이번 주에 도곡역 인근에서 업무차 미팅이 있었는데 시간 계산을 잘못해서 일찍 도착한 관계로 개포우성9차에 들려봤습니다.


리모델링 추진 중인 산본 우륵 아파트를 저번 주에 다녀와서 그런지 개포우성9차가 리모델링 공사 중이라는 것이 때마침 생각났고 좋은 비교 사례가 될 것 같았습니다. 그리고 개포동 주변이 워낙 대형 재건축 단지들로 주목받는 곳이기 때문에 이들 사이에서 개포우성9차의 미래는 어떤 모습일까 하는 궁금증도 들었습니다.


개포우성9차는 구룡역 도보 6분 거리에 있습니다. 아래 지도에서 보다시피 단지는 작지만 입지가 매우 좋습니다. 역세권에 초, 중, 고가 모두 도보 3분 거리에 위치하고 있으며 양재천과 대치동 학원가도 가깝습니다. 너무도 좋은 입지에 비해 세대수와 층수가 조금 아쉽습니다. 그래도 역시 강남이라 그런지 사업이 잘 진행되고 있네요.

 

개포우성9차 리모델링 사업개요를 간략하게 살펴볼게요.


위치는 서울시 강남구 개포동 651-1번지입니다. 대지면적은 8779.5㎡이며 1991년에 준공되어 30년 차를 맞이했고 제3종 일반주거지역으로 현재 건폐율은 18%로 좋은 편이며 용적률은 249%입니다. 리모델링 이후 건폐율은 31.03%, 용적률은 355.98%로 증가 될 예정입니다. 


시공사는 포스코가 맡았으며 개포우성9차는 1:1 리모델링을 하므로 세대수는 지금과 같은 232세대가 유지됩니다. 시공방법은 수평증축 방식으로 기존 31평형, 32평형은 향후 각각 40평형, 41평형으로 증축되고 지하는 3층까지 확장되며 지상 1층은 필로티 구조로 16층까지 시공됩니다.


지하 3층까지 확장되기 때문에 주차대수가 320대로 늘어나면서 세대당 약 1.38대를 확보하게 되어 주차난도 해소될 것이고 지상 1층도 필로티 구조로 인해 1층 입주민에게는 더 나은 환경을 제공할 수 있게 되었네요.


2021년 11월 입주 예정인데 공사도 잘 진행되고 있고 조감도를 보니 조합원분들 기대감이 꽤 클 것 같습니다. 세대수와 층수가 낮은 편이지만 강남에 40평대 신축이라는 것만으로도 그 가치는 크다고 생각합니다.


간혹 개포우성9차를 리모델링이라고 조금 안 좋게 생각하시는 분들이 있습니다. 물론 개포 대단지 신축과 동일평형으로 비교하면 상대적으로 열세인 것은 맞습니다. 다만 입지가 좋고 자주 이슈되는 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등의 규제로부터 자유로우므로 가치는 충분히 인정받을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

동별 구성을 살펴보면 901동은 전체 남향이고 902동은 일부가 남향과 동향인데요. 대부분 남향을 선호하겠지만 동향도 괜찮은 게 전망을 막는 것이 없고 양재천 조망이 가능해서 실입주자들은 동향을 선호하는 분들도 꽤 있을 것 같습니다.


그리고 단지 주변을 돌아보면서 궁금했던 것이 리모델링에서 제외된 상가였는데요. 수소문해보니 상가 소유자 중 두 분이랑 연락이 닿지 않아 협의 하지 못하고 있다고 합니다. 상가까지 깔끔하게 정비되면 더 좋을 텐데 아쉽네요.


조합원 입장에서는 아파트가 신축되어도 앞에 있는 상가가 낡은 모습을 하고 있다면 좋게 보이지는 않겠죠. 그렇다고 상가관리가 잘 되고 있어 보이지도 않던데 차후 상가 소유자분들은 어떤 계획을 세우고 있는지 확인해봐야겠습니다.

 

 

 

현재 부동산 시장은 재건축 규제가 점점 심해지며 사업성도 떨어지는 상황이고 90년대 후반의 아파트들이 높은 용적률로 건축된 것을 고려하면 앞으로 리모델링의 방향성이 어떻게 진행될지 개인적으로 매우 궁금합니다.


현재 수직증축은 최대 3층만 높일 수 있어 대략 15%의 가구수가 증가 되는 것에 반해 수평증축은 약 40%까지 전용면적이 늘어나게 됩니다. 또한 수직증축은 인허가 단계가 복잡해 시간이 오래 걸리기 때문에 시간적인 부분에서도 아쉬움이 있고요.

 

 

이렇다 보니 내력벽 철거가 허용된다면 평면을 다양하게 구성할 수 있을 뿐 아니라 두 가구를 합치거나 반대로 한 가구를 두 채로 나누는 부분에서도 훨씬 자유로워져서 많은 아이디어가 나올 수 있지 않을까 하는 기대감도 있고 사업성도 더 좋아져서 조합원의 부담도 적어지는 장점이 있을 것으로 생각됩니다.


이 때문에 아마도 1기 신도시들과 서울의 많은 아파트 소유자들이 내력벽 철거에 대한 소식을 기대하고 있을 텐데 현업에 계시는 많은 전문가분과 이야기 나눠본 결과 내력벽 철거는 현 기술력으로 전혀 문제없이 시공 가능하다고 합니다. 


국토부가 발주한 내력벽 철거 안전성 연구용역을 맡은 한국건설기술연구원이 7월 중 연구를 마무리하고 정리해서 국토부에 자료를 넘기면 8월 중으로 결과가 발표될 예정이라고 했었는데 코로나 때문인지 아직 별다른 소식은 없습니다.


2015년에 국토부에서 연구용역을 발주했고 발표 시점이 차일피일 미뤄지다 2019년 3월 정도로 예정 되었던 것이 다시 또 미뤄져서 2019년 말로 변경되었다가 결국 올 초까지 연기되었는데 또 미뤄진 발표가 이번에는 정말 진행 될지 모르겠습니다.


물론 가장 중요한 안전문제와 관련되어 있고 다양한 변수로 인해 일선에서 많은 전문가분이 심사숙고해서 결정을 내리겠지만 혹시나 우려하는 것처럼 정치적인 문제로 해당 사항이 결정되는 일은 없었으면 하는 바람입니다.

 

 

 

 

다시 돌아와 개포우성9차 리모델링 이야기를 마무리하기 전에 여담을 말씀드리자면 오래전 최초입주했던 지인 이야기로는 당시 재무부 장관과 농협회장이 이웃으로 거주하셨다고 하네요. 901동은 우성건설 임직원이 거주했고 902동은 재무부와 농협 임직원분들이 거주 하셨다고 합니다.

 

 

지금과 비추어 생각해보면 민간아파트로서 공공아파트와는 어떤 차이가 있었을까 궁금해집니다.

 

 

시간이 부족해 부동산도 들리지 못하고 간단하게 구역 주변만 돌아봤는데요. 포스코에서 시공은 물론이고 내부 마감까지 잘 마무리해서 조합원과 갈등 없이 개포의 성공한 리모델링 사례로 남았으면 좋겠습니다. 조합원 부담금이 대략 4억 정도나 되던데 큰돈이 들어가는 만큼 서로 웃으면서 헤어지길 바랍니다.


언제나 그렇듯 구역 사진 몇 장으로 마무리하겠습니다.