안녕하세요. 며칠 무더운 날씨가 한풀 꺾인듯하네요. 날씨는 안정을 찾아가는데 부동산 시장은 그렇지 못하죠. 거기다 요새 부쩍 전세금을 떼였다는 뉴스들이 자주 보도되는 것 같습니다. 일명 깡통전세라 불리는 곳에 입주했다가 낭패를 보게 된 경우인데 정말 나쁜 사람들이 너무 많은 것 같습니다.
깡통전세가 무엇이냐면 매매 가격과 전세 가격의 차이가 거의 나지 않거나 혹은 전세 가격이 더 높은 경우를 깡통전세라 부르곤 하는데요. 왜 이런 일이 발생하느냐면 크게 2가지 예로 들 수 있습니다.
첫 번째는 내가 전세 들어갔을 때만 해도 매매가와 전세가의 차이가 75% 정도여서 약 25%의 여유가 있었는데 입주해서 살다 보니 부동산 시장이 하락장을 맞아 매매가가 25% 이상 급락한 경우에 오히려 전세가보다 매매가가 낮아지는 일이 벌어질 수 있습니다.
두 번째는 현재 부동산 시장이 좋지 않아 매매를 하기에는 선뜻 내키지 않아(더 떨어질 것 같아서겠죠ㅎㅎ) 전세를 선택하는 경우인데 이럴 때 전세수요는 충분하지만 매매수요가 부족한 지역에서 매매 가격은 떨어지지만 오히려 전세 수요는 급증해 전세가와 매매가가 붙는 경우 깡통전세가 발생할 수 있습니다.
위 어떤 경우가 되었든 나중에 이사를 가려고 할 때 임대인(집주인)이 꼭 사기꾼이 아니더라도 현금 유동성도 부족하고 신규 임차인을 구하는데도 애를 먹는다면 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수도 있는 것입니다. 사기꾼은 처음부터 사기를 칠 목적이었으니 답이 없고요.
이 때문에 서울시는 깡통전세나 전세사기를 사전에 차단하기 위해 전세 가격 상담센터를 운영하고 있습니다.
포털사이트에 '서울부동산정보광장'을 입력하고 클릭해서 들어가면 홈페이지 하단에 '전세가격 상담센터'라는 곳이 있습니다. 클릭 후 다음 페이지에서 '온라인 신청하기 버튼을 클릭'하면 신청하는 화면이 나오게 됩니다. 클릭하는 곳은 캡처 후 각각 빨간색 박스로 체크해두었으니 필요하신 분은 확인 후 이용하시면 될 것 같습니다.
"신청자가 위 내용을 입력하고 상담 신청을 하면 접수 상황과 담당 평가법인을 문자로 알려준다고 하며 배정된 감정평가사가 해당 부동산을 평가해 2일 이내로 신청자에게 유선으로 알려준다고 하니 보다 안심하고 이용할 수 있을 것 같습니다."
다만 2일이나 기다릴 시간은 없고 지금 당장 전세계약을 해야 하는 상황에 처한 분들도 있을 텐데요. 그런 분들은 전세자금 보증보험은 무조건 들으셔야 하는 건 기본이고 스스로 해당 부동산을 평가할 수 있는 능력도 갖추는 것을 추천드립니다.
#부동산 가치 평가해보기
1. 해당 부동산의 가치 평가 -> 주변 부동산 3개월 내 매매거래가 확인 후 해당 매물과 비교하여 매매 가격 평가하기. 그리고 3곳 이상의 중개소 소장님께 해당 매물의 매매 가격 평가 부탁드리기.
2. 등기부등본 확인 -> 확인 후 근저당과 같은 선순위 대출액 및 압류. 가압류 등을 확인하여 평가한 매매 가격에서 대출액 차감 후 최종적으로 가치 평가. 등기부등본도 중개소 소장님께 확인 부탁드리기.
3. 이 정도 수준의 매물은 전세 가격이 얼마나 형성되어있는가를 보다 면밀하게 살필 것 (최종 가치평가금액, 노후도, 인테리어, 수도, 난방, 엘리베이터, 관리비 등의 비교와 검토가 필요함.)
4. 매매와 전세 가격이 80%가 넘어가는 곳이라면 전세계약 시 어느 정도 위험부담을 가져야 함. 만약 위험부담을 갖기 싫다면 다른 매물을 찾거나 지역을 옮겨야 하는데 부동산 시장이나 개인의 여건이 모두 다르므로 이 부분은 정답이 없음. 어쨌든 전세금은 내 전재산이기 때문에 매우 철저하고 면밀한 검토가 필요한 일.
중개사무소에 들리실 때 제가 최대한 간략하게 적어 놓은 위 메모만 숙지하고 가셔도 아마 큰 어려움 없이 괜찮은 매물을 확인하시리라 생각합니다. 혹시 등기부등본 보는 법이 궁금하거나 계약이 처음인 분은 제가 지난번에 포스팅한 글이 있으니 가볍게 쓱- 읽어보고 나면 중개소 소장님과 대화가 자연스럽게 이어질 수 있으니 한번 보시고 가는 걸 추천드립니다.
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요즘 깡통전세니 전세사기니 하는 뉴스를 보면서 마음이 좋지 않았는데 서울시에 좋은 제도가 있어 안내 차원에서 포스팅을 해봤습니다. 도움이 되셨길 바라며 임차인의 피 같은 돈으로 전세사기 치는 사기꾼들은 강력한 처벌을 했으면 좋겠습니다. 혹시 서울이 아닌 다른 지역에도 비슷한 제도가 운영 중이라면 댓글로 알려주시길 부탁드립니다.
감사합니다.
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