정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화

 

 

 

지난 6월 9일 국토부와 서울시가 꺼냈던 정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화에 대한 설명자료가 어제 있었습니다. 관련 내용을 간략하게 살펴보겠습니다.

 

 

- 소급적용 없다고 하는데 이상함
- 모든 정비구역 일괄적용 아님
- 예외규정 있지만 2가지 케이스로 나뉨
- 공공재개발.재건축에도 동일 적용

 

간략하게 보면 위 내용인데요. 소급적용과 예외규정 적용 때문에 약간 혼동이 있을 것 같습니다.

 

 

첫 번째

많은 분들이 우려하던 소급적용은 하지 않겠다고 합니다. 다시 말해 법 통과 후 시.도지사가 기준일을 지정한다 하더라도 이전에 정상적인 거래로 조합원 자격을 갖췄다면 문제없다는 뜻입니다.

 

 

그런데 이상한 부분이 있더군요. 만약 법 개정 전 안전진단을 받은 구역이라 하더라도 법 개정 후 시.도지사가 기준일 지정을 하게 되면 제한을 받는다고 하니 소급적용에 대한 이해를 다시 해야 할 듯합니다. 다시 말해 소급적용의 기준을 법 개정 전후로 보는 것이 아니라 시.도지사가 지정하는 기준일로 보겠다는 것인데 이것을 소급적용이 아니라는 말로 받아들이기는 어려운 분들이 많을 것 같습니다. 설령 법령 해석상 문제가 없다 하더라도 말이죠.

 

 

두 번째

모든 구역에 일괄 적용하는 것은 아니라고 하네요. 법령이 개정되더라도 모든 정비구역에 조합원 지위취득 시기가 앞당겨지는 것이 아니라 구역마다 따로 지정한다고 합니다. 그리고 무작정 지정하는 것은 아니고 도시계획위원회 심의 절차를 거친 후에 시.도지사가 기준일을 지정하게 되고 적용은 그다음 날부터 된다고 합니다.

 

 

뭐... 막 지정하는 것은 아니고 신중하게 하겠다는 의미 정도로 보이네요.

 

 

세 번째

만약 조합원 지위취득 제한시기 조기화를 적용받는 구역의 조합원이라면 매도가 불가능할 텐데요. 이때 거래가 가능하도록 한 예외규정에 관한 사항입니다. 일단 예외규정을 이해하기 전에 두 가지를 나눠서 기억하셔야 합니다.

 

1.  장기보유, 불가피한 이주나 매매 등의 예외사유

2. 사업이 장기 정체된 예외사유

 

 

1번의 예외사유에 해당되는 경우

- 1주택자로서 장기 소유자(10년 소유 + 5년거주)인 경우
- 상속.이혼으로 인한 양도.양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우
- 공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매.공매 등

 

2번의 예외사유에 해당되는 경우

- 안전진단 통과 후 2년이상 정비계획 입안 없는 경우 (재건축만 해당. 재개발은 안전진단 없음)
- 정비구역 지정 후 2년이상 추진위 설립 신청이 없는 경우
- 추진위 설립 후 2년이상 조합설립 신청이 없는 경우
- 조합설립 후 3년이상 사업시행인가 신청 없는 경우
- 사업시행인가 후 3년이상 착공하지 못한 경우
- 착공 후 3년이상 준공하지 못한 경우

 

 

위에서 2가지 케이스의 예외사유를 살펴보았는데요. 이렇게 나눈 이유는 바로 '토지거래허가구역'으로 지정된 곳과 그렇지 않은 곳의 적용을 다르게 하기 위함입니다. 

 

 

만약 A라는 구역이 전제조건으로 조합원 지위취득 제한시기 조기화에 적용되는 구역임과 동시에 '토지거래허가구역'으로까지 지정되어 있다면 위 1번에 해당되는 예외사유만 적용받고 2번의 예외사유는 적용받지 못합니다. 즉 어쩔 수 없는 사정으로 인한 예외사유는 인정해주겠지만 사업 지연으로 인한 예외사유는 '토지거래허가구역'에서 인정해주지 않겠다는 뜻입니다.

 

 

이는 조합원 지위취득 제한시기 조기화에 해당되지 않는 기존의 제한시기에 대입하더라도 마찬가지입니다. 조금 복잡할 텐데요. 아래의 국토부에서 배포한 보도자료에 나온 표를 참고해보시면 이해하는데 쉽게 도움이 되실 듯합니다.

 

 

출처: 국토부 설명자료

 

 

그리고 한 가지 더 보충하자면 B라는 구역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있었다고 할 때 조합원 지위취득 제한시기 조기화 지정 전에는 2번의 예외사유가 인정되어 (사업지연의 이유 등) 거래가 가능했지만 지정 이후에는 곧바로 2번의 예외사유를 인정받지 못하니 이 부분도 주의해야 할 듯합니다.

 

 

간략하게 알아본다고 했는데 소급적용 부분과 예외 사유 때문에 약간 헷갈릴 수도 있을 것 같네요. 이 부분은 아마 한번 더 읽어 보시면 이해가 가실 듯합니다.

 

 

감사합니다.