부동산정책에 대한 단상

코로나 때문에 몇 달 주춤했던 부동산 시장이었습니다. 그런데 정부의 규제가 다시 추가될 거란 이야기가 들리고 있습니다. 무엇을 뜻할까요? 


그것은 부동산 시장이 다시 뜨거워졌다는 것이고 이는 기존의 규제가 역부족이라는 것을 의미합니다. 부동산 가격을 원점으로 돌리겠다. 투기세력을 잡겠다. 라고 말하며 고강도 부동산 정책을 펴왔던 정부의 판단은 지금까지 실패했습니다. 멈추지 않고 강도 높은 정책을 꾸준히 내는 것이 바로 그 증거입니다.


실패한 수준이면 다행이었을 텐데 그 정책이 발목을 잡아 서민들은 내 집 마련 하나 하기도 힘들게 되었고 되려 양극화만 초래했으며 이제는 양극화를 넘어 초양극화라는 말까지 나오고 있는 상황입니다.


그런데 지금 부동산 정책을 더 강화하고 범위를 확장하려 합니다. 이 이야기는 부동산 정책의 실패가 수도권뿐만 아니라 지방으로 확장되었다는 이야기입니다. 왜 이렇게까지 된 것일까요.


먼저 부동산 가격이 왜 상승하는가에 집중해야 합니다. 그러기 위해서 우리는 상식적으로 접근할 필요가 있습니다. 


부동산 투기세력이 시장의 가격을 올리는데 어느 정도 역할을 한 건 사실이지만 과연 정부의 말대로 투기세력만으로 인해 이렇게 부동산 가격이 올랐을까요? 저는 말도 안 되는 이야기라고 생각합니다. 만약 그 말이 맞았다면 이미 이 정도 정책 수준에서 부동산 상승은 멈춰야 했습니다.


생각해보면 사실 간단한 이야기입니다.


내가 지방에 살든 서울에 살든 같은 돈이면 학군도 좋고 교통도 편리하고 가능하면 신축 아파트에 건설사도 1군을 원하는 것이 지극히 정상적인 심리 아닌가요? 그리고 이것이 잘못된 것이라 말할 수 있을까요?


누가 뭐라고 해도 우리나라에서 가장 비싼 곳은 서울입니다. 서울이 왜 비쌀까요? 인구밀도가 높기 때문입니다. 가장 큰 이유 두 가지는 직장과 교육입니다. 같은 시간 일하는데 가능하면 더 많은 연봉과 좋은 환경에서 커리어를 쌓고 싶지 않은 사람이 어디에 있을까요? 같은 시간 공부하는데 되도록 내 자식 공부 더 잘 시키는 곳에서 교육받게 하고 싶지 않은 부모가 얼마나 되겠습니까.


부동산 가격의 차이가 무슨 대단한 논리가 있는 것이 아니라 내 눈에 좋으면 다른 사람 눈에도 좋아 보이는 아주 당연한 논리로 나타난 현상이라는 것을 말씀드리고 싶은 겁니다.


그런데 이런 당연한 논리를 정책으로 막을 수 있을까요? 전 불가능의 영역이라고 생각합니다. 정책이란 방향성을 정하고 안내하는 역할이지 무조건 막기만 하는 역할이 되면 안 된다고 생각합니다. 무엇이든 극단적인 것은 부작용이 클 수밖에 없으며 정치적인 목적까지 개입된다면 부작용은 더욱 심각해질 것입니다.


그래서 많은 분이 주장하는 부동산 시장의 안정화는 올바른 정책도 수반되어야 하지만 무엇보다 공급의 균형이 중요하다고 이야기하는 것입니다. 수요는 넘치는데 서울 살지 말라고 하고 신축아파트 살지 말라고 하면서 공급도 해주지 않으면 기존의 신축 아파트와 신축이 될 서울의 재개발, 재건축의 희소성은 배가 됩니다.


희소성이 높은 제품은 시장에서 프리미엄이 붙으며 가격이 상승합니다. 희소성의 가치는 국가가 정하는 것이 아니라 시장에서 소비자들이 판단합니다. 비싸고 아름답고 브랜드 가치가 높은 레어템이라도 대안이 있다면 소비자에게 외면받아 알아서 가격이 내려갑니다. 수요와 공급의 당연한 논리입니다.


물론 주택을 소비재로만 볼 수 없습니다. 생활의 기본 요소기도 하니까요. 더군다나 자산 배분이 부동산에 몰려있는 우리나라의 특성상 부동산 시장의 침체와 급등은 경제적 리스크를 매우 커지게 하므로 국민을 생각한다면 정부의 적절한 개입은 반드시 필요합니다.


그러나 부동산 상승요인을 투기 세력만 잡으면 해결될 것처럼 판단하고 공급은 무시한 채 고강도 정책만 냈던 정부의 실책이 이런 결과를 자초했다고 생각합니다. 실거주자들의 욕구까지 욕심이라 판단한 것처럼 보이는 정책들은 너무 극단적이었습니다.


주택 수가 부족하지 않다던 국토부 장관의 인터뷰는 결국 3기 신도시를 급하게 발표하는 것으로 실수였다는걸 스스로 인정하는 꼴이 되었습니다. 주택 수가 부족하지 않다면 공급정책을 낼 이유가 없었을 테니까요.


제가 블로그에도 언급했지만 발표된 3기 신도시의 규모는 약 17.3만 세대 정도로 2기 신도시 약 60.8만 세대 수준에 비하면 턱없이 부족한 물량입니다. 이것은 정부가 일부러 적게 공급하는 것이 아니라 더는 수도권 주변에 공급할 토지가 없어서입니다.


그렇다면 나머지 부족한 물량은 노후도가 상당히 진행된 곳들을 재개발로 공급하는 방법이 있습니다. 그러나 말씀드렸듯이 재개발의 사업성이 맞춰지려면 부동산 시장의 가격상승이 어느 정도 진행되어야 합니다. 하지만 정부는 출범 당시 부동산 시장을 잡겠다고 공표한 터라 재개발과 같은 정비사업을 대놓고 밀어줄 수 없는 딜레마에 빠졌을 것입니다. 결국 정치적인 부분이 발목을 잡게 된 것이겠죠.


어쨌든 시간이 흘러 결국 부동산 가격은 잡지 못했고 양질의 주택을 공급할 타이밍도 놓치면서 서민들이 내 집 장만할 사다리만 걷어차는 꼴이 되어버렸습니다. 이제는 서울에서 역세권에 빌라 하나 사는 것도 힘든 세상입니다. 그 사이 법적으로 막기 어려울만큼 잘 진행된 재개발 구역들은 희소성을 갖게 되었고 그렇게 준공되거나 준공될 예정인 신축 아파트의 가격은 넘사벽이 되어 상대적 박탈감만 커졌습니다.


부동산 가격이 다시 상승할 조짐이 보이자 인과가 뻔한데도 정부는 또다시 투기세력을 운운하며 하늘을 손바닥으로 가리고 있습니다. 누더기가 된 정책은 관련 부처에서조차 제대로 된 답을 받기 힘든 게 요즘의 웃픈 현실입니다. 정부의 정책이 방향을 안내하는 길잡이가 되어야 할 텐데 씁쓸하기만 하네요.

 

 

물론 정부만 탓할 수 없다는 것도 잘 알고 있습니다. 그러나 시장의 규칙을 만드는 절대적인 위치라면 지금보다 더 책임감 있는 정책을 만들어 주길 바라는 마음입니다.


주택들은 앞으로 더 노후될것이고 아무리 도시재생을 한다 하더라도 슬럼화를 막기는 어렵습니다. 언제 쓰러질지 모르는 아파트들도 늘어갈 것이며 시간이 흘러 1기 신도시의 아파트도 노후되어 물량이 쏟아지면 그때는 답이 없습니다. 지금이라도 부동산 정책의 실패를 인정하고 공급정책과 규제정책을 병행하길 바랍니다.