소규모 정비사업에 대한 생각

소규모 정비사업에 대한 이야기가 주변에서 심심치 않게 들려옵니다. 지인들도 거론을 하고 뉴스에도 자주 언급되네요.

 

 

그래서 오늘은 간략하게 나마 소규모 정비사업을 바라보는 저의 생각을 이야기 해보려 합니다. 사업 방식의 자세한 이야기는 다음에 따로 글을 작성하겠습니다.

 

 

---

 

 

정부는 기존의 전면 철거와 같은 뉴타운 방식의 정비사업은 별로 좋아하지 않는 것 같습니다. 대신에 주거환경이 낙후된 지역들을 대상으로 기초생활인프라 공급과 노후 주택 집수리를 통한 주거환경 개선 등 지역내 불편한 것들을 부분적으로 개선해 나가는 도시재생사업이란것을 추진하고 있습니다.

 

 

방식도 다양하며 모든곳을 이렇게 한다는건 아니지만 전반적인 방향이 그렇습니다. 대한민국에서 가장 많은 인구가 밀집되어 있는 서울시도 정부와 템포를 맞추는것인지 기존 재개발 지역을 직권해제하거나 진행을 늦추면서 도시재생사업으로 유도 하고 있는 듯 합니다.

 

 

누군가는 좋아 할 일이고 누군가는 싫어 할 일이겠죠. 지난 번에 말씀 드렸다시피 모든것에는 빛과 그림자가 존재하며 완벽한 정책이란 없다고 생각하기 때문입니다.

 

 

이 같은 방식에도 역시나 문제점은 있습니다.

 

 

공공에서 주거환경을 위한 편의시설을 일부 지원해야 할텐데 재정적 한계가 분명 있을겁니다. 시설 건립을 위한 토지 매입도 문제일것이고 본질적으로 보자면 낙후된 지역이 이런 보수로 얼마나 쾌적하게 될 수 있는지는 깊게 고민해봐야 할 문제이기도 합니다.

 

 

전면철거를 통해 새아파트가 들어온다고 꼭 좋은것은 아닙니다. 어떤 분들에게는 오랜 추억이 깃든 동네가 사라져 버리는것이 슬픈 일이기도 할것이며 또 어떤분들은 새아파트의 분양가가 버거워 돈있는 사람에게 팔아버린 후 동네를 떠나야 하는 아픔이 있을지도 모릅니다.

 

 

그럼에도 오랜시간 낙후되어 지역이 슬럼화되고 치안문제와 화재진압에 취약한 곳은 오히려 기존의 전면철거 방식이 더 나을지도 모르겠습니다. 정답은 없습니다. 정부와 지자체가 지역 주민들의 의견에 귀를 기울이고 최대한 잡음없이 함께 나아가길 바랄뿐입니다.

 

 

다른 한가지는 바로 서울에는 주택 공급이 현저히 부족하다는 점 입니다. 서울만의 문제가 아니긴 합니다. 어쨌든 기존 재개발 방식은 구역내 존재하던 빌라들과 단독주택, 근린생활시설등을 철거하고 대단지 아파트가 건축되기 때문에 멸실 하는 세대를 제외 하더라도 꽤 많은 수준의 세대들이 추가 공급되었습니다.

 

 

그러나 도시재생은 그런 방식이 아닌 기존의 주택들을 수리하고 부족한 주거 환경을 개선해 나가는 것이기 때문에 공급량이 늘어나기에는 턱없이 부족합니다. 서울의 인구가 조금은 줄었다지만 그래도 아직 전국 최대의 인구밀도를 보이고 있으며 줄어든 인구수가 유의미하다고 보기에는 힘든 수준입니다.

 

 

안타깝게도 서울에는 이제 지방처럼 택지지구를 만들 토지가 없습니다. 도시를 확장하는데 한계점에 왔다는 뜻이며 신도시를 공급 할 토지가 거의 없다는 이야기이기도 합니다. 2018년 12월 19일 주택시장 안정을 위해 발표된 3기 신도시의 규모를 그 이전의 1기, 2기 신도시와 비교해보면 알 수 있습니다.

 

 

공급이 부족하면 결국 부동산 가격을 잡기에는 어려울 수 밖에 없습니다. 강도 높은 정책과 규제로 압박하고 있지만 언젠가는 힘에 부칠겁니다. 돈이 없어서 문제지 서울에 살고 싶어 하는 사람은 아직 너무나 많습니다.

 

 

정부도 이 치솟는 집값을 규제로만 잡기 힘들다는 점을 인지 하고 있는 것 같습니다.

 

 

그래서인지 추진하는 정책이 하나 있는데요. 바로 소규모 정비사업을 통한 공급정책입니다. 사업이 진행되기 위해서는 여러 요건들을 갖추어야 하고 모든 곳이 가능한건 아니지만 자세히 이야기 하자면 글이 너무 길어지니 이번에는 간단하게만 말씀 드리겠습니다.

 

 

소규모 정비사업은 미니 재개발, 미니 재건축이라고 생각하시면 됩니다. 기존의 넓은 정비구역들 보다 소규모이기 때문에 사업성이 부족하기도 하고 자체적으로 추진이 어려운 점도 있었는데요. 이점을 정부와 지자체에서 어느정도 보조를 해주고 (요건을 갖추어야 합니다) 절차를 대폭 완화해주면서 사업속도가 빨라지게 되었습니다.

 

 

대략 기존의 정비구역이 새 아파트로 바뀌는데 약10년의 시간이 필요했다라고 한다면 미니 재개발인 가로주택 정비사업은 새 아파트가 되는데 3년 안에 끝나게 됩니다. 다만 면적은 1만제곱미터, 층수는 15층으로 제한 되기 때문에 상당히 애매한 주거 형태가 될 수도 있습니다.

 

 

물론 기존의 오래된 주택보다야 주거 여건은 나아지겠지만 그래도 25층 이상 올라가는 기존의 아파트가 더 나은것은 맞기에 괜찮은 주거형태인지는 생각해봐야 합니다. 공급적인 측면에서 본 세대수도 그렇고요. 그리고 제한된 대지면적 때문에 요즘 지어지는 아파트 단지내에 있는 커뮤니티 시설을 만들 수 없다는점도 매우 아쉽습니다.

 

 

같은 동네인데도 바로 옆에 대단지 아파트와 비교해 주거의 질적인 부분에서 차이가 나는것이죠. 그래도 다행인것은 대지면적이 작다고 전용면적까지 작게 해야하는것은 아닙니다.

 

 

기존 아파트와 같이 전용면적 59제곱미터(25평)와 84제곱미터(34평)의 주거공간을 얼마든지 건축할 수 있습니다. 대지면적도 공공요건을 갖추면 1만 제곱미터에서 2만제곱미터로 대폭 완화되기도 하구요.

 

 

아직 우리나라에서 소규모 정비사업이 본격적으로 시행 되지 않아 어떤 방향으로 흘러갈지는 모르겠습니다. 하지만 1군 건설사에서도 소규모 정비사업 브랜드를 따로 런칭할 만큼 관심을 보이고 있고 말 그대로 소규모라 주택공급에 공헌을 하기에는 벅차 보이지만 안하는것보다야 낫지 싶습니다.

 

 

정부도 지금 보다 규제를 더 풀어주면서 더 나은 여건의 사업성과 아이디어가 나오길 기대하고 있는 중 입니다.

 

* 최근 서울시에서 발표한 역세권 개발이라든지 해제된 구역에 대한 언급을 보면 기존과는 온도차가 확연히 달라진 모양새입니다. 시일내로 이 주제에 대해 다뤄보겠습니다.