규제 해제는 하락장의 반등일까? 전조증상일까?

 

 

 

언제쯤 발표할까 소문만 무성했던 국토부의 규제지역 해제 발표가 그제 갑작스럽게(?) 있었습니다. 이를 두고 의견들이 엇갈리는데요. 과다 공급으로 하락이 심화되고 있던 지역은 반등이 쉽지 않다는 게 중론인 것 같습니다.

 

 

 

어제 포스팅에도 짧게나마 언급했듯이 저도 그렇게 생각하고 있습니다만 조금 구분을 해야 할 필요가 있어 보여서 오늘의 포스팅을 하게 되었습니다.

 

 

 

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     반등?     

 

다들 아시다시피 광역시 중에서 대구, 세종, 대전은 추운 하락장을 지나는 중입니다. 부산과 울산도 사정이 딱히 좋지는 않습니다. 이 외에도 하락장에 진입한 중소 도시들이 많은데요. 서울이나 수도권도 20%를 넘어 30%까지 하락한 매물들이 나오면서 수급이 그나마 괜찮다는 지방의 일부 지역도 거래가 쉽지 않은 상황입니다.

 

 

 

그런 와중에 지방은 세종시를 제외한 모든 곳들이 규제지역에서 해제가 되었습니다. 발표는 그제였고 시행일자는 26일 0시부터입니다.

 

 

 

거래가 침체되고 미분양이 쌓이고 매매가는 내려가는데 정부라고 뾰족한 방법이 없습니다. 규제를 해제해서 최소한의 숨통은 트이게 해 줄 수밖에요. 그런데 하락장을 맞이한 도시에서 숨통이 트이게 되었다는 의미는 퇴로를 확보하라는 것이지 진입로를 확장해주겠다는 뜻이 아닙니다.

 

 

 

 

 

"규제가 해제되었지만  반등을 하기는커녕 오히려 더 깊은 하락장이 기다리고 있을 수 있습니다."

 

 

 

 

 

이때다 싶어 사람들이 갑자기 몰리면 병목현상으로 탈출은 더욱 어려워집니다. 매물은 더 쌓이고 이들 간의 경쟁으로 가격은 더 하락할 것이며 매수자 우위 시장은 더욱 심화될 것이고 타이밍을 재던 매수자는 이윽고 전세라는 선택을 하게 됩니다. 하락하는 자산에 올라타기보다 원금을 보전할 수 있는 전세를 선택하는 것은 매우 당연합니다.

 

 

 

투자에 더욱 신중을 기해야 하는 이유입니다.

 

 

 

 

 

     하락장의 전조증상?     

그렇다면 이번 규제 해제가 하락장의 전조증상인가..

 

 

 

아직 수급에 여유가 있어 하락이 시작되지 않은 도시는 어떻게 봐야 할까요? 다소 시간은 걸리겠지만 거래 침체가 어느 정도는 해소될 수 있지 않을까요?

 

 

 

물론 우선적으로 외부 요인인 금리 여파가 해결이 되어야 하고 수도권의 거래도 살아나야 합니다. 그리고 지방에 2년 동안 공급이 부족한 지역은 공동주택 가격이 낮은 아파트부터 거래가 살아날 수 있는데 금리가 조금만 안정되어도 실수요까지 움직이기에 괜찮을 겁니다.

 

 

 

부동산 사이클은 전국이 똑같이 움직이지 않습니다. 약간의 시차로 같이 움직이는 곳도 있고 아예 디커플링 돼서 움직이는 곳도 있습니다. 만약 대외적인 금리 이슈가 내년 상반기에 어느 정도 안정적인 수준에 이른다면 지역별로 공급량에 따른 차이가 시장에 반영될 거란 것이죠. 그래서 이 말씀을 꼭 드리고 싶었습니다.

 

 

 

 

 

"규제 해제가 반드시 반등이 아니듯 하락장의 전조증상이라 단언하기 전에 구분이 필요하다."

 

 

 

 

 

조금 빠르게 보면 재작년 말부터 부동산 시장은 이제 아무거나 사면 다 오르는 그런 시장이 아니게 되었습니다. 지역별로 유형별로 옥석을 잘 가려서 투자를 해도 어떻게 될지 모르는 그런 환경이 되었는데 저 역시도 마찬가지지만 이 글을 보시는 모든 분들도 이번 위기를 잘 극복해서 좋은 투자경험으로 기억되었으면 하는 바람입니다.

 

 

 

감사합니다.