부제: 재개발 지정 법적요건
요즘 재개발 예정지가 무척이나 많이 생기고 있는데요. 진정한 의미의 예정지라기보다 재개발을 추진하고자 하는 주민들 또는 어떤 세력들이 구역을 그리고 동의서를 걷는 곳이 많습니다. 아직 아무런 확정이 안되었는데도 말이죠.
그래서 이런 궁금증 가진 분들 많으셨을 거예요. "진짜 되는 거 맞아?", "이 정도면 노후된 것 같은데 재개발해야 하는 정도는 맞는 건가?" 등등 말이죠. 저도 초보시절 재개발 구역 처음 돌아봤을 때는 이런 생각들이 들었었거든요. 심지어 구역이 지정된 곳인데도 생각보다 환경이 괜찮아서 의심을 가진 적도 있었고요.
어쨌든 정식으로 구역지정이 안된 곳들은 되면 좋겠지만 안되면 큰돈이 물릴 수도 있으니 최소한 스스로 어느 정도는 판단을 할 수 있어야 하지 않을까 싶어 이번 포스팅을 하게 되었습니다. 크게 어렵지 않으니 리스크를 조금이라도 줄이자는 차원으로 천천히 보시면 좋을 것 같아요.
재개발을 지정할 때 여러 절차가 있지만 복잡한 건 생략하고 일단 해당 구역이 재개발이 될 만큼 열악한 환경인 것인가에 대해 살펴보고 이것을 법적 요건과 비교해보는 방법을 알려드리겠습니다.
먼저 법적요건에는 크게 두 가지가 있습니다.
1. 필수요건
2. 선택요건
필수요건은 무조건 만족해야 하는 항목이며 선택요건은 4가지 중 하나만 만족하면 되는 항목입니다.
#필수요건
필수요건은 면적과 노후도입니다. 면적은 10,000㎡ 이상이어야 하며 노후도가 2/3 이상 되어야 합니다. 노후도를 계산할 때는 해당구역의 전체 건축물 중 노후도가 충족되는 건물을 파악하면 됩니다.
Check Point!!
위 이미지는 '부동산플레닛' 사이트에서 자양7구역 재건축 구역을 캡처한 것인데 범례를 보면 파란색일수록 신축건물이고 붉은색이 짙어질수록 노후도가 심한 건축물인 것을 알 수 있습니다. 해당구역안에 붉은색이 많다면 노후도를 만족할 확률이 높아지는 것이죠. 이것을 바탕으로 현장에 가서 판단을 해보면 좋습니다.
그런데 여기서 중요한 건 건축물마다 노후도 기준이 다르다는 것입니다. 콘크리트 건축물은 30년 이상 된 건축물을 노후되었다고 판단하며 목조주택이나 벽돌 건축물은 20년 이상 되었을 때 노후되었다고 판단하니 구분해서 체크하셔야 합니다. 부동산 플레닛에서는 그것까지 구분해서 표시해주지는 않는 것 같습니다.
Check Point!!
콘크리트로 지었는지 벽돌로 지었는지 잘 모를 때는 해당 지번의 건축물대장을 열람하면 되지만 편리하게 확인할 수 있는 방법을 알려드리자면 '디스코' 사이트에서(앱도 있습니다.) 해당 지번을 클릭하고 건물 카테고리를 선택하면 위에 캡처한 이미지의 빨간박스 부분처럼 건물의 준공연도와 건물구조를 알 수 있으니 활용해보시면 좋을 것 같습니다.
#선택요건
선택요건은 총 4가지가 있습니다.
#선택요건중 하나만 충족해도 가능
- 접도율: 40% 이하
- 과소필지: 40% 이상
- 호수밀도: ha당 60호 이상
- 연면적 노후도 60% 이상
1. 접도율
접도율은 폭 4m 이상 도로에 접한 건축물을 말합니다. 즉 접도율이 높다면 비교적 쾌적한 환경인 주택이 많을 것이고 접도율이 낮다면 차가 들어가기도 힘든 좁은 골목길에 있는 집들을 상상하시면 됩니다. 이해를 돕기 위해 주택이라고 말씀드린 것이고 모든 건축물이 해당됩니다.
그럼 기준이 되는 접도율 40% 이하라는 것은 60% 이상 되는 건물들이 폭 4m 이상 도로에 접하지 못했다는 것을 의미하므로 환경이 매우 열악함을 알 수 있습니다. 네이버 지도나 카카오 맵에서 거리재기로 도로의 폭을 측정하면 확인이 가능한데요. 위 한남뉴타운 이미지에서 보듯이 구역 내 저렇게 좁은 골목들이 많다면 접도율이 상당히 떨어진다고 볼 수 있습니다.
근데 왜 꼭 4m일까요?
이는 건축법에서 건축을 위한 대지는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 도로에 2m 이상 접해야 한다고 나와있기 때문으로 추측되는데요. 도로 폭이 4m 이상 되면 차량 2대가 양방향으로 지나갈 수 있고 소방차도 진출입이 가능하니 주거환경뿐 아니라 각종 재난상황에도 신속히 대응이 가능한 도로 폭이라고 기억하고 계시면 좋을 것 같습니다.
2. 과소필지
과소필지는 단독개발이 불가능하다고 판단되는 작은 토지를 말하는데요. 서울시의 경우 대지면적 90㎡ 미만인(약 27평) 토지가 이에 해당됩니다.
그리고 한 가지 중요하게 봐야 할 것은 과소필지 위에 2009년 8월 이전에 준공된 건축물이 있다면 노후도가 (20-30년) 만족되지 않았더라도 노후된 건축물로 판단한다는 점입니다.
위 이미지는 조금 전 접도율에서 설명한 한남뉴타운과 같은 곳입니다. 보통 1필지에 건물 하나가 있기 때문에 해당구역 전체면적 대비 얼마큼의 건축물이 있는지를 봐도 판단하는데 도움이 됩니다. 네이버 지도나 카카오 맵에서 지적편집도로 변경을 해준 후 필지 몇 곳의 면적을 잡아주면 주변의 과소필지 여부도 대략적으로 알 수 있으니 현장에 가서 사용하실 때 도움이 될 겁니다.
3. 호수밀도
호수밀도는 1헥타르당 60호 이상의 건물이 있어야 합니다. 구역 내 건물들이 얼마나 많이 밀집되어 있는 것인가를 판단하는 것이며 이 역시 주거환경과 관련이 있겠죠.
1헥타르 = 1만㎡ = 약 3025평인데요. 그렇다면 호당 평균 대지가 약 50.4평이 되게 됩니다. 만약 건물이 들어선 대지의 면적이 50.4평 이상되는 곳이 많다면 호수밀도를 충족하기 어렵다고 보시면 됩니다.
호수밀도가 좀 애매한 부분이 있는데요. 호수밀도가 높다는 것은 조합원수가 많다는 것을 의미하므로 이는 사업성에 있어 긍정적으로 보기 어려운 부분도 있어 일장일단이 있다고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 요건만 충족할 정도로 밀도가 높으면 좋겠지만 그런 곳이 흔하지 않죠. 의외로 충족하기 어렵기도 한 항목이라는 정도만 알고 계시면 좋을 것 같습니다.
4. 연면적 노후도
연면적 노후도는 앞서 필수요건이었던 노후도와 이름은 비슷하지만 상당히 다른 결과를 만들어 내는 항목입니다. 일반 노후도가 전체 건축물의 노후도를 건물별로 계산한 것이라면 연면적 노후도는 건축물의 '연면적' 노후도를 계산한 것입니다.
연면적 = 각층의 바닥 면적을 모두 합친 것
만약 바닥면적 100㎡ 단층 단독주택을 허물고 바닥면적 50㎡의 4층짜리 빌라를 지었다면 노후도를 만족하지 못하는 연면적 200㎡ (50㎡ x 4)의 건축물로 바뀌게 되는 것입니다.
일반 노후도는 노후도를 충족하는 건물에서 노후도를 충족하지 못하는 건물로 바뀐 비율이 1:1이라면 연면적 노후도는 노후도를 충족하는 연면적 100㎡의 건물에서 노후도를 충족하지 못하는 연면적 200㎡의 건물로 바뀌게 되면서 무려 1:2의 비율의 차이가 나는 결과를 만들게 되는 것입니다.
아래의 이미지를 보면 조금 더 이해가 가실 텐데 해당구역에 신축빌라가 많다면 연면적 노후도는 급격하게 낮아질 가능성이 높다고 보시면 됩니다.
위 예시는 해제되었다가 얼마 전 공공재개발로 새 출발을 알린 장위8구역의 이미지입니다. 지나가다가 2021년에 준공된 신축빌라가 들어와 있길래 로드뷰로 과거 사진을 보고 디스코에서 해당 지번의 건물 연면적을 살펴봤는데요.
과거 단독주택의 연면적은 지금 알 수 없어서 맞은편에 면적이 거의 같았던 (대지는 작지만 건물면적과 층수는 거의 일치) 단독주택의 연면적을 확인해보니 약 195㎡에서 약 428㎡로 연면적이 증가된 것을 알 수 있었습니다. 연면적 노후도 요건이 이렇게 무섭습니다.
만약 검토하는 구역이 건축제한이 없고 신축빌라가 생기기 좋은 조건이라 활발하게 신축공사가 진행 중이라면 충족시키기 힘든 항목이기도 합니다.
지금까지 재개발 지정 시 필요한 법적요건에 대해 알아봤는데요. 처음 보신 분들은 이해가 바로 안 가실 수도 있는데 크게 어려운 부분은 아니니까 다시 한번 보신다면 수월하게 이해하실 수 있을 겁니다.
최대한 이해 가기 쉽게 쓴다고 했는데 도움이 되었는지 모르겠네요. 그래도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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