이주와 철거가 되면 재개발이 무조건 될까?

얼마 전에 친구에게 재개발 사업에 대해 간략하게 설명을 해주다가 최소한 이주가 완료되었거나 멸실이 되면 사업이 무너질 일이 거의 없다는 이야기를 하게 되었는데 친구가 묻더라고요. 

 

 

"거의 없다는 말은 사람들이 다 나가고 살던 집들이 철거가(멸실) 되었는데도 사업이 멈출 수 있다는 거야?"

 

 

그래서 "어"라고 짧게 대답을 했습니다.

 

 

빈번하게 일어나는 일은 아니지만 실제로 있었던 일이니까요. 물론 상식적으로 납득이 가는 상황은 아닙니다. 그래서 대부분이 재개발 투자를 하면서 이주를 하고 있거나 멸실이 진행되고 있으면 안심을 하게 됩니다. 사실 안심을 해야 하는 게 맞긴 하죠.

 

 

그런데 이런 상황에서도 사업이 멈출 수 있습니다. 과거의 사례를 살펴볼게요. 

 

 

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제기 4구역

•  2009년 10월 관리처분인가를 받은 이후 80%의 이주율과 40%의 철거가 진행된 구역이었는데 이후 조합설립인가 무효 소송에서 패소하게 되면서 사업이 좌초됩니다. 2021년인 지금까지 아파트를 짓지 못하고 있습니다.
• 조합에서 동의서 징구 시 첨부해야 할 서류를 누락했기 때문으로 기억하고 있는데 정확한 건 찾아봐겠네요.
• 로드뷰로 당시 구역 내 철거된 사진과 가장 최근에 촬영된 사진을 비교해봤습니다. 

 

출처: 로드뷰

 

 

• 2010년 사진을 보면 많은 집들이 철거가 되었는데 2017년에는 팬스만 쳐놨을 뿐 철거 된 상태 그대로 있습니다. 저 멀리 아직 철거되지 않은 집들도 보이네요.
• 당시 매몰비용이 300-350억 원 수준으로 알려져 있었는데 이 때문에 사업을 멈출 수도 없고 다시 진행할 수도 없는 난감한 상황에 처하게 된 것이죠. 
• 다행히도 현재 제기 4구역은 부동산 상승기와 맞물려 다시 사업이 진행 중이고 곧 관리처분을 앞두고 있습니다. 이미 이주율도 높고 일부는 철거도 진행 된 상태니 관리처분인가만 받으면 이번에는 빠르게 진행 될 것 같습니다.

 

 

 

가재울뉴타운 4구역

• 2010년 10월 기준 철거율이 무려 85% 수준에 달했던 곳인데 역시 소송으로 인해 조합설립인가 취소 판결(2심)과 관리처분변경인가 무효 소송을 겪으면서 사업이 지연되었던 곳입니다.
• 당시 뉴스 헤드라인입니다. 

 

출처: 머니투데이, 뉴스1

• 그래도 가재울 4구역은 이후에 수습을 잘해서 현재 가재울 뉴타운 대장인 "DMC파크뷰자이"가 되었습니다.
• 2013년 중반에 일반분양했던 것으로 기억하는데 당시 부동산 시장이 하락장이라 일반분양 수익이 좋지 않았을 것이고 사업 지연으로 비용 증가가 어마어마하게 발생했을 것이기 때문에 조합원의 피해가 컸을 겁니다.
• 비례율도 많이 내려갔을 것이고 시기가 아쉬웠네요. (update: 찾아보니 최종 비례율이 83%가 안되었나 봅니다 ㅠㅠ)

 

 

 

이 밖에도 2010년 당시 뉴스를 찾아보면 이주 및 철거가 진행 중인데도 소송으로 인해 사업이 지연되고 있던 구역이 10곳이나 된다고 나와 있습니다. 대표적인 예로 두 곳을 든 것이고요. 

 

 

아무래도 당시에는 조합 운영이 투명하지도 않았고 조합장의 비리도 만연했기 때문에 이런 일들이 벌어졌을 것이라 생각합니다. 거기다 시간이 흘러 부동산 시장이 하락장을 맞게 되면서 조합원들의 불안감도 증폭되었을 것이고요.

 

 

결국 사업이 중단되면 피해는 조합원들 몫입니다. 물론 시공사도 피해가 가는 건 마찬가지고요.

 

 

특히 구조상 재개발 사업비용은 이주가 시작되면 크게 증가합니다. 조합원들에게 이주비도 지급해야 하고 각종 용역비용이 증가되기 때문에 금융비용이 정말 만만치 않습니다. 그래서 이주가 시작되면 철거까지 신속하게 마무리되어야 조금이라도 사업비를 줄일 수 있는데 소송이 한번 시작되면 대법원 판결까지 2-3년은 걸리니 그 피해가 어마어마하게 커지는 것이죠.

 

 

이 피해액은 누구 주머니에서 나오겠습니까? 모두 조합원들이 나눠 내야 하는 것인데 꼭 돈문제가 아니더라도 다시 돌아와 입주를 해야 하는 원주민과 조합원의 마음은 속절없이 흘러가는 시간만큼 타들어가기 마련입니다.

 

 

서울시만 보더라도 현재는 조합 운영과 자료를 최대한 조합원들에게 오픈하도록 시스템화 시켜놓아서 조합이 일을 투명하게 할 수 있도록 정비해놓았지만 그래도 범죄를 저지르는 사람은 있을 겁니다. 

 

 

아무리 시스템을 잘 갖추어 놓았다 하더라도 그것을 만든것도 다루는것도 사람이 하는 일이라 실수도 있을 수 있고 흠이 날 수도 있는것이니까요. 다시 이런 일이 벌어지지 말란 법이 없습니다. 그러니 조합원들 스스로 잘 체크해야 합니다. 조합이 일을 잘할 수 있게 도와주되 방만한 운영을 할 수 없도록 어느 정도의 감시는 필요하다는 의미입니다.

 

 

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다시 맨 처음으로 돌아가 제가 이 이야기를 하게 된 이유에 대해서 말씀드리자면 재개발 사업이라는 것이 이주나 철거가 시작되었다고 해서 무턱대고 안심할 수 있는 것은 아니라는 이야기를 하고 싶었습니다.

 

 

사업이 엎어지기 정말 어려운 상황인것은 맞지만 그렇다고 해서 덮어놓고 안전하다는 생각으로 투자하기보다 아주 급한 상황이 아니라면 구역 결정 시 인터넷 검색만 열심히 할 것이 아닌(물론 하면 좋습니다) 조합 사무실도 방문해서 조합장과 이야기도 나눠보고 주변 중개소도 다니면서 분위기도 살펴보기를 바라는 마음에 적게 되었습니다.

 

 

혹시 재개발에 관심은 많은데 투자를 해본적이 없거나 이제 막 공부를 하는 분들에게 도움이 되길 바라는 마음으로 짧은 포스팅을 마칩니다.

 

 

감사합니다.