토지임대부 기본주택이란

 

 

 

얼마 전 서울시에서 옛 성동구치소 부지에 토지임대부 주택을 공급한다는 뉴스를 보신 분들이 많았을 겁니다. 그래서 오늘은 올해 3월 발의된 토지임대부 기본주택에 대해 한번 알아보고 함께 고민해보고자 합니다.

 

 

기존에 폐지된 법인 토지임대부 분양주택과 세부 내용은 약간의 차이가 있지만 이번 법안이 처음 나온 것이 아니며 과거 정책을 상당히 참고했다는 점을 알려드리고자 연혁을 정리해봤습니다.

 

2006년 홍준표 의원 '대지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법안' 대표발의
2007년 1월 부동산대책 '토지임대부 및 환매조건부 분양주택' 시범발표
2007년 1월 군포시 부곡택지지구 토지임대부 주택 389호, 환매조건부 415호 공급 (분양률 저조)
2009년 4월 홍준표 의원 '토지임대부 분양주택 공급을 위한 특별조치법' 대표발의 국회 통과
2009년 10월 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법' 제정
2011년 11월 서초 우면지구 보금자리 토지임대부 주택 358가구 공급 (분양률 성공적)
2012년 12월 강남 세곡지구 보금자리 토지임대부 주택 414가구 공급 (분양률 성공적)
2016년 8월 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법' 폐지
2021년 3월 박상혁 의원 '토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법' 대표발의

 

 

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그럼 올해 발의된 토지임대부 기본주택에 대해 살펴볼게요.

 

 

일반 아파트는 분양 시 토지와 건물을 함께 분양받게 됩니다. 즉 토지와 건물 모두에 소유권을 갖게 되는 것이죠. 이것이 우리가 알고 있는 일반적인 형태의 아파트(주택)입니다.

 

 

그러나 토지임대부 기본주택은 분양을 받더라도 건물만 소유하는 형태를 말합니다. 토지 소유권은 정부가 가지게 되며 건물 소유권만 갖게 되는 것이죠. 다들 아시다시피 건물을 짓는 비용은 강남이나 지방이나 거의 차이가 없습니다. 그런데도 주택 가격이 몇 배가 차이가 나는 이유는 토지 가격의 차이 때문입니다.

 

 

토지임대부 기본주택은 건물만 소유하는 것이라 건물분의 분양가만 내면 되는 것이니 시세 대비 매우 저렴하게 거주를 할 수 있습니다. 물론 토지 사용료는 공짜가 아닙니다. 해당 택지의 감정가격 등을 기준으로 선정해서 토지분에 대한 임대료는 납부해야 합니다. 그러나 건물을 소유한다는 것이 일반 임대주택과 가장 큰 차이점입니다.

 

 

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그럼 이게 무슨 분양을 받는 것이냐? 소유권에 대한 권리 행사는 어떻게 해야 하는 것이냐는 의문점이 생길 텐데요. 매매거래는 할 수 있는 것인지? 향후 아파트가 노후되어 재건축을 해야 한다면 가능은 한 건지에 대해 궁금증이 생길 수밖에 없습니다.

 

 

첫 번째, 토지임대부 기본주택은 10년 의무거주이며 전매할 수 있지만 사업시행자에게만 매도할 수 있습니다.

 

두 번째, 토지임대부 기본주택은 재건축을 할 수 있지만 정부가 동의할 때 가능합니다.

 

 

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금지된 전매에 대해 생각해봤습니다. 건물만 소유하는 것이고 분양가도 건물분만 냈기 때문에 주변 시세 대비 저렴한 비용으로 10년 이상 거주할 수 있다는 것은 공공의 혜택을 받은 것으로 보고 전매를 금지한 것으로 보입니다. 정확히는 전매 금지가 아니라 시행자에게만 전매할 수 있습니다.

 

 

이 법안에서 말하는 시행자는 국가, 지방자치단체, LH(한국토지주택공사) 및 지방공사(SH, GH 등)로 제한하고 있습니다. 쉽게 말해 민간기업은 시행자가 될 수 없습니다.

 

 

이러한 분양 시스템은 공공성이 확보되지 않으면 불가능합니다. 공공성이 키포인트죠.

 

 

뿐만 아니라 토지 소유주와 건물 소유주가 다른 형태의 아파트가 시장에서 거래가 되는 것도 문제가 될 수 있습니다. 만약 부동산 상승기에 이런 형태의 아파트가 시장에서 자유롭게 거래된다면 누군가는 저렴하게 받은 아파트로 매매차익을 크게 얻게 될 텐데 애초에 공공성을 위해 진행되었던 사업인 만큼 사회적인 문제를 불러일으킬 수 있습니다.

 

 

폐지된 과거 토지임대부 주택은 전매금지가 5년이었는데 이것이 풀린 후 분양가 대비 5~8배 상승했던 부작용을 학습해서인지 사업 시행자에게만 전매하는(환매라고 정의함) 것으로 정한 것 같습니다. 어쨌든 공공성을 전제로 진행하는 사업인 만큼 어느 정도 규제는 있어야 한다고 생각합니다. 그렇지 않다면 굳이 이런 사업을 할 필요가 있을까요?

 

 

두 번째로 재건축 부분에 대한 부분인데 이건 정말 알 수가 없습니다. 원칙적으로 재건축을 하기 위해서는 토지 소유주와 건물 소유주가 같아야 합니다. 그래서 나중에 건물이 노후되고 재건축을 하기 위해서 건물 소유주들이 정부가 소유한 토지를 매입해야 하는데 건물 매매도 시행자에게만(정부) 허용한 것을 보면 쉽게 이루어질 거래가 아닙니다.

 

 

만약 정부가 건물 소유주에게 토지 매각을 허가했다고 가정해보겠습니다.

 

 

시간이 흐르면 건물은 노후되어 감가상각이 되어 가치가 거의 제로에 가까워지지만 토지의 가치는 계속 상승합니다. 그럼 정부가 건물 소유주들에게 토지를 얼마에 팔아야 할까요? 지가 상승의 100%는 아니더라도 일정 수준 이상은 받으려 할 텐데 건물 소유주들이 온전히 그 금액을 지불할 여력이 있을까요? 가능하다 하더라도 소유주 모두 가능할까요? 만약 너무 싸게 팔게 되면 사회적 비판을 정부가 감수해야 할 텐데 정치적 부담까지 안게 되는 선택을 굳이 할 필요가 있을까요?

 

 

가격에 대한 협상부터가 쉽지 않은 일입니다. 다시 말씀드리지만 토지는 시간이 지나도 낡고 녹슬기는커녕 가치가 높아지니 시간은 토지 소유주의 편입니다. 거기다 협상의 대상이 정부네요. 깊게 생각하지 않더라도 어려운 일입니다.

 

 

또는 정부가 동의한다면 재건축이 가능하다고 하는데 재건축을 추진할 당시 부동산 시장 상황에 따라 정부가 부동산 정책적으로 부담을 느끼거나 결정권자가 재건축에 호의적이지 않다면 동의를 해주지 않을 가능성이 높을 겁니다. 이 방법 역시 키는 정부가 쥐고 있습니다.

 

 

이런 우려를 잘 보여주는 사례가 바로 서부 이촌동에 위치한 중산 1차 시범 아파트입니다. 이곳은 1970년에 준공된 올해 51년 차 아파트입니다. 1996년도에 이미 용산구청으로부터 안전진단 D등급을 받았을 정도로 건물의 안전성이 매우 우려되는 아파트인데 아직도 재건축을 못하고 있습니다. 왜냐면 토지의 소유주가 서울시와 용산구청이기 때문입니다.

 

 

용산구청은 서울시가 토지를 매각한다면 재건축에 협조한다는 입장이어서 주민들이 서울시에 토지매입 의사를 밝혔으나 서울시는 주민 전원이 동의해야만 토지 거래에 대한 부분을 고려해보겠다며 조심스러운 입장을 취한 것이 지금까지 재건축이 진행되지 못한 가장 큰 이유입니다.

 

 

이처럼 토지임대부 기본주택이라는 것이 비록 시세 대비 저렴하게 서울이나 대도시의 아파트를 소유할 수 있는 기회처럼 보이지만 먼 훗날에는 나의 권리를 어떻게 제대로 행사할 수 있을지 모르는 것입니다.

 

 

그래도 시세보다 저렴한 아파트를 공급하기 위해서 무엇이라도 노력하고자 한 점에는 긍정적으로 생각하고 있습니다. 그러나 과거 실패한 정책으로 폐지까지 됐었고 이를 보완하고자 규제를 강화해서 발의했다고는 하지만 '실수요자들이 원하는 근본적인 주택 공급의 문제를 해결하기 위한 정책일까'라는 부분에서는 실효성에 의문점이 드는 것이 개인적인 생각입니다. 

 

 

어쨌든 매번 말씀드리는 것이라 저도 좀 지겹긴 한데 중요한 포인트는 공급의 대한 중요성을 인지하고 있다는 부분입니다. 다만 기본적으로 공공이 포함되지 않으면 안 되는 것 같은 분위기의 정책들이 다소 아쉽기는 하나 그래도 이렇게 조금씩 바뀌고 있다는 것은 괜찮아 보입니다.

 

 

지금까지 토지임대부 기본주택이 무엇인지 제 개인적인 생각은 어떤지 말씀드렸는데요. 앞으로 새로운 소식이 있을 때마다 업데이트하겠습니다.

 

 

감사합니다.