건폐율과 용적률

 

요즘 전 국민이 힘든 시기를 보내고 있습니다. 저 역시 피해 갈 수 없는 상황이라 개인적으로 분주한 일이 생겨 예정보다 포스팅을 늦게 하게 되었네요. 제 글을 보시는 분들도 이 위기를 무사히 극복하시길 바랍니다.

 

 

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저번에 포스팅한 용도지역 글에서 건폐율과 용적률이 표 안에 등장했는데요. 오늘은 건폐율과 용적률은 무엇이며 왜 존재하는지에 대해 이야기 하려 합니다.

 

 

먼저 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적을 말합니다. 간단하게 말씀드리자면 내가 100㎡의 토지를(대지면적) 가지고 있고 이 토지에 집을 지을 예정일 때 내 토지의 용도지역상 건폐율이 50%라면 건물 한 층의 면적이 50㎡를(건축면적) 넘을 수 없다는 이야기입니다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100

 

 

위 기준으로 토지 100㎡에 4층 집을 지으려면 1층 50㎡, 2층 50㎡, 3층 30㎡, 4층 20㎡ 이렇게 한 개의 층을 50㎡ 이하로 건축해야 한다는 이야기입니다. 물론 건폐율 안에서는 자유로우니 1, 2층을 30㎡로도 가능하겠죠.

 

 

내 땅인데 마음대로 집을 지을 수 없는 이유는 무엇일까요.

 

 

만약 건폐율 제한이 없다면 많은 집이 매우 가까이 마주할 확률이 높습니다. 서울과 같이 과밀한 지역에서 아주 오래된 동네를 가보면 차도 못 들어가고 사람 한두 명 겨우 다니는 곳들이 있습니다. 꼭 가보지 않았더라도 이렇게 답답해 보이는 집들과 골목은 영화에도 자주 등장합니다.

 

 

이렇게 예전에 조성된 도심은 건폐율 제한 없이 지어졌고 많은 문제가 발생했습니다. 채광, 일조권, 사생활, 통풍, 주차 등 일상생활의 불편한 문제만이 아닌 소방차의 진입이 어려워 화재진압 시 인명피해 확률이 높아지는 등 심각한 안전문제도 있기 때문에 필요한 것입니다.

 

 

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용적률은 무엇일까요?

 

 

용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 연면적은 지하를 제외하고 각층의 건축면적을 모두 더한 것이 연면적입니다. 만약 1층 50㎡, 2층 50㎡, 3층 30㎡, 4층 20㎡라면 연면적은 150㎡가 되는 것입니다.

용적률 = 연면적 / 대지면적 x 100

 

 

연면적이 150㎡이고 토지가 100㎡이면 용적률은 150%가 되는 것입니다.

 

 

제가 용도지역 글에서 간단하게 용적률은 높이라고 말씀드렸습니다. 용적률이 더 중요하지만 건폐율도 관계가 있습니다. 예를 들어 제가 건축을 하고 싶은데 토지 면적이 100㎡이고 용도지역은 제3종 일반주거지역이라고 하면 건폐율은 50%이며 용적률은 300%입니다.

 

 

그럼 토지 100㎡에 제가 지을 수 있는 건물의 최대 면적과 높이는 어떻게 될까요?

 

 

먼저 건폐율은 50%이니 한 층의 최대 건축면적은 50㎡입니다. 그리고 용적률은 300%이니 최대로 지을 수 있는 연면적은 300㎡가 됩니다. 연면적은 건축면적의 총합이라고 말씀드렸습니다.

 

 

그렇다면 모든 층의 건축면적을 50㎡로 한다면 6층까지 지을 수 있고 모든 층의 건축면적을 30㎡로 한다면 10층까지 지을 수 있게 됩니다. 만약 용적률이 200%라면 어떨까요? 모든 층의 건축면적을 50㎡로 지으면 4층. 모든 층의 건축면적을 30㎡로 짓는다면 6층까지만 가능하고 7층의 건축면적은 20㎡가 한계입니다.

 

 

건축면적이 같을 때 용적률이 달라지니 건물의 층수가 달라되죠? 바로 이 때문에 용적률을 간단하게 건물의 높이라고 생각하면 된다고 말씀드렸던 이유입니다.

 

 

이처럼 도심을 조성할 때 과밀화 억제뿐 아니라 안전하고 쾌적한 환경을 위해 용도지역을(도시 - 주거, 상업, 공업, 녹지) 구분하고 있습니다. 그중에서 건폐율과 용적률은 중요한 부분이고 많은 부분에서 사용되니 꼭 알고 계셨으면 좋겠습니다.

 

 

처음 들어보시는 분들은 생소해서 계산하는 것이 어려울 수 있지만 반복해서 보면 금방 익숙해지실 겁니다. 그리고 내가 사는 곳의 건폐율과 용적률은 어떤지 계산해 보시는 것도 큰 도움이 되니 이참에 한번 해보시길 추천해 드립니다.