가로주택 정비사업 7층 -> 10층 완화 정리

 

 

며칠 전 서울시에서 가로주택정비사업 층수 완화 관련 발표가 있었습니다. 빠르게 정리하고 싶었는데 급한 일이 반복되어 뉴스만 대충 읽어보고 이제야 정리를 해봅니다.


먼저 기준부터 잡고 가야 하는데요. 이 두가지를 기억해주세요.


첫 번째, 서울시에는 전국 유일하게 제2종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층 이하) 두 가지로 나뉩니다. 7층 이하에서 알 수 있듯이 높이를 제한하는 것이죠.


두 번째, 서울시 기준 제2종일반주거지역의 기본 용적률은 200%입니다.

 

 

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이번에 발표한 것은 크게 두 가지입니다.


첫 번째는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택 추진 시 높이 제한을 완화해 주겠다는 것입니다.


두 번째는 가로주택정비사업 용적률의 인센티브를 10~30%로 차등화하겠다는 것입니다.

 

 

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그럼 이제 본론으로 들어가 보겠습니다.


첫 번째입니다. 
제2종일반주거지역(7층 이하)에서 기본적으로는 건축행위가 7층으로 제한됩니다. 그러나 이번 조례 개정을 통해 가로주택 추진 시 7층에서 10층으로 완화하겠다고 했는데요. 물론 조건이 있습니다. 예상하셨겠지만 임대주택 10%를 건설해야 합니다.


그런데 10층뿐 아니라 15층도 지을 수 있게 해주겠다고 합니다. 당연히 조건이 더 까다롭겠죠. 아래의 조건을 모두 만족해야 15층까지 건축할 수 있습니다.

 

 

1. 부지가(사업면적) 3,000㎡ 이상일 것
2. 블록단위 개발일 것
3. a, b, c 조건 중 하나를 만족할 것 
    a. 제2종일반주거지역과 (7층 초과) 연접할 것
    b. 역세권 250m 이내 일 것 (승강장 기준)
    c. 보도와 차도가 구분되며 2차로 이상인 도로와 접해 있을 것
4. 임대주택 10% 외 추가로 공공기여 임대주택(기부채납) 10%를 건설할 것 (총 20%)
5. 위 조건을 모두 만족한 지구단위계획을 수립할 것

※ 단 구릉지는 평균 10층, 최고 13층까지 가능하며 이때 공공기여 임대주택은 5%입니다. 평지는 평균 13층, 최고 15층까지 가능하며 이때 공공기여 임대주택은 위 4번에서 이야기한 데로 10%를 만족해야 합니다.


제2종일반주거지역(7층 이하)에서 15층짜리 가로주택 사업이 진행되는 조건을 봤을 때 이 기준을 만족할만한 곳이 얼마나 될지 궁금하네요.


두 번째입니다.
용적률 인센티브 차등과 관련된 발표였는데요. 임대주택의 의무기간에 따라 용적률 인센티브를 다르게 주겠다는 것입니다. 이건 제2종일반주거지역(7층 이하)뿐 아니라 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 모두 대상입니다.


기존에는 임대 기간과 무관하게 제2종일반주거지역 기준 250%까지 인센티브를 주었는데요. 이제는 임대주택의 임대 기간이 10년일 때 230%, 20년일 때 240%, 30년은 250%의 용적률로 차등해서 주겠다고 합니다. 제3종일반주거지역도 조건은 같고 용적률은 280~300%로 적용됩니다.


용적률은 건물의 높이(층수)와 상당한 관련이 있습니다. 그래서 이번 발표를 자세히 살펴보면 (7층 이하)의 높이 제한은 10~15층까지 풀어줬지만 이걸 다 챙기려면 30년짜리 임대주택을 넣으라는 이야기입니다. 더군다나 기존에 제2종일반주거지역의 15층 건축 조건도 더욱더 까다로워져서 이제 임대 30년을 넣어야 용적률 250%를 받을 수 있으니 이게 발표한 대로 완화해준 것인가 의문입니다.


물론 용적률 250%를 다 채우지 않아도 15층을 지을 수 있는 사업구역도 있겠지만 건폐율도 같이 고려되어야 하니 까다로워진 것은 맞습니다. 그리고 솔직히 이야기해서 장기임대주택을 넣기 위해 신설한 규정이니 줄 것 주고 받을 것 받겠다면 완화라는 표현은 지나치지 않았나 생각합니다.


보도자료 제목에 '층수 완화로 사업 활성화'라는 부분을 헤드라인으로 넣어서 그런지 이번 보도에 대해 제대로 분석한 기사가 보이지 않더라고요. 제가 못 찾은 것일지도....


활성화를 해주려면 제대로 해주면 좋겠습니다. 가뜩이나 말 그대로 소규모 정비사업인 데다 애초에 면적과 층수 제한까지 있어 사업성이 일반 정비사업보다 부족함에도 정부의 정책과 보조 때문에 기대감 있게 추진되고 있는 사업인데 이것이 진정한 활성화인지 대해 고민해보자면 조금 아쉽습니다.

 

 

그래도 '7층 이하' 로 제한되었던 곳들이 조금이나마 숨통을 트일 수 있게 된 점은 다행이라고 생각하고 조금씩이라도 현장을 이해하는 규정이 나오길 기대해봅니다. 해당 규정은 2021년 2월 19일부터 시행된다고 하니 참고하시길 바랍니다. 감사합니다.