부동산 투자란 무엇일까?

오늘은 제가 평소 부동산 투자에 대해 갖고 있던 생각을 이야기하고자 합니다.


제가 생각하는 부동산 투자는 종류를 막론하고 토지에 하는 것입니다. "부동산 = 토지" 아마 제 블로그의 글을 꾸준히 보신 분이라면 아시겠지만 제가 자주 언급하는 말이기도 합니다. 물론 저만 이야기 한 것은 아니겠지만요.


아파트, 빌라, 빌딩, 상가, 지신산업센터, 공장 등 그 어떤 건물들이라도 땅이 있어야 명함을 달게 됩니다. 그리고 유독 그것들의 가격이 비싸거나 비슷한 아이들로 몰려있는 곳이 있습니다.


명함을 달 수 있는 자격과 가치의 잠재력은 다행히도 정부가 친절히 알려주고 있습니다. 넓게 보면 국토종합개발계획을 통해 알려주고 있고 더 들어가면 도시기본계획을 통해 알려주고 있습니다. 그리고 용도지역이라는 등급을 매겨 지번마다 관리하고 있습니다.


같은 100평이라도 토지마다 가지고 있는 출신과 성분이 다릅니다. 이것은 지주가 노력한다고 바꿀 수 있는 것이 아닙니다. 정확히는 안된다기보다 한계가 있습니다. 장사가 안되는 자리에 들어가 열심히 노력해서 잘 되는 가게로 만들어 권리금을 받아 돈은 벌고 나올 수 있을지언정 그 가게를 높은 빌딩을 지을 수 있는 자리로 만들 수는 없습니다.


이것은 정부가 결정합니다. 그래서 토지의 출신과 성분을 잘 알고 있어야 합니다. 이것이 바로 부동산 투자를 한다면 토지 공부를 해야 하는 이유입니다. 토지에 투자하기 위해 토지 공부를 하는 것이 아니라 투자를 수월하게 하도록 토지 공부를 해야 하는 것입니다.


그런데 토지만 잘 알고 있으면 성투 할 수 있을까요? 제 대답은 "전혀 그렇지 않다." 입니다. 말장난 같겠지만 사실입니다.


이 이야기를 하고 싶습니다. 많은 사람이 투자할 때 사는 것에만 집중합니다. 교통, 학군, 주변 환경 등 많은 카테고리를 만들어 분석하지만 결국 가장 좋은 물건을 가장 싸게 사는 데만 열중합니다.


왜 교통, 학군, 주변 환경 등을 분석해야 할까요? 그것은 바로 토지의 가치를 평가할 수 있는 방법의 하나기 때문입니다. 그런데 본질은 잊어버린 채 싸게 사는 것에만 집중하더란 말입니다. 


그러나 투자의 시작은 사는 것이 목적이 아닌 파는 것이 목표가 되어야 합니다. 팔기 전까지 백만 원이 올랐든 10억이 올랐든 사이버 머니입니다. 조금 더 과장해서 말씀드리자면 사이버 머니만 보면서 10년이라는 시간을 흘려보낼 수도 있습니다. 실제 많이 일어나는 일이기도 합니다.


그래서 잘 팔기 위해 우리는 출구전략을 다양하게 만들어야 합니다. 내 피 같은 돈을 어떻게 EXIT 할 것인지 정말 깊게 고민해봐야 합니다.


그렇습니다. 사는 것보다 더 중요한 것이 파는 것이고 언제, 어떻게 팔 것인지 계획을 세우는 것이 출구전략입니다. 그런데 생각해보시죠. 우리가 살면서 세웠던 계획 중 순조롭게 실행된 적이 얼마나 있었나요?


저는 단 한 번도 없습니다.


그래서 저는 출구전략을 3~4개정도 구상합니다. 그나마 4번째 플랜도 제가 잃고 나온다는 것은 고려하지 않은 플랜입니다. 저는 3~4가지의 플랜이 떠오르지 않으면 우선순위에서 뒤로 미루거나 과감히 배제하기도 합니다.


다양한 출구전략은 시시각각 변하는 외부요인에 대응할 수 있는 시간과 여유를 갖게 하며 이것은 올바른 선택을 하기 위한 자산이 됩니다. 그리고 위기에서 더욱 그 빛을 발합니다. 우리 같은 개미가 어찌할 수 없는 외부경제 위기도 있지만 제가 말하고자 하는 위기의 대부분은 정부 정책입니다.


요즘 정부의 정책이 원망스러운 분들 많으시겠죠. 사회적인 합의가 부족하기도 하고 정책의 일관됨과 신중함을 꼬집는 분들도 많습니다. 


원망하는 것을 탓하지 않습니다. 개인의 자유입니다.


다만 이 씬의 룰을 만들수 있는 존재는 딱 하나 정부입니다. 절대권력이죠. 좋든 싫든 시장에서 정부가 하는 역할이 그것이고 사실 매우 필요한 부분입니다. 그 방식이 옳든 그르든 그것은 그것대로 판단하면 되는 것이지 한낱 개미가 뭘 어떻게 해보겠다고 평정심을 잃어봤자 나만 손해입니다.


너무나 빨리 변하는 정책에 불타던 가슴은 잠시 나의 다른 자아에 맡겨두고 투자자라는 자아는 철저히 시장에서 냉정해지길 바랍니다. 그래도 힘들다면 투자를 하지 않아도 좋습니다. 잠시 멈추는 것도 투자자가 가져야 할 자세라고 생각합니다.


어렵고 복잡한 시기에 갈팡질팡하고 계신 분들이 많습니다. 내가 꿈꾸는 그릇의 크기도 중요하지만 현재 나의 그릇을 들여다볼 수 있는 객관적인 시선도 중요합니다. 저 멀리 가있는 남들과 비교하기 전에 먼저 나의 템포를 찾길 바랍니다.


두서없이 이런저런 말들을 한 것 같은데 정리하자면 저의 결론은 이것입니다.


- 투자는 파는 것을 목표로 시작되며
   완벽한 출구전략은 변하지 않는 토지의 가치다. -


이 글을 읽으신 모든 분이 성투 하시길 바랍니다. 감사합니다.