안녕하세요. 즐거운 연휴 보내고 계신가요? 저도 알찬 연휴를 보내다 요새 월세 상승에 대한 생각들을 정리해보려고 포스팅을 하게 되었습니다.
요즘 월세 상승이 심상치 않다는 뉴스들 보셨죠?
이처럼 여기저기서 월세 상승을 이야기하고 있는데요. 월세 상승이 왜 일어났을까요? 몇 가지 일이 겹쳐서 일어난 상황이라고 생각합니다.
작년에 혹시 고승범 금융위원장 취임 전후로 있었던 신규대출 전면 중단 이슈에 대해 기억하시나요?
고승범 금융위원장 취임일은 8월 30일이었습니다만 지명을 받았던 8월 5일 이후부터 금융당국은 이미 시중은행을 압박하고 있었고 당시 가계부채 관리 방안으로 신규대출을 전면 중단하면서 주담대는 물론이고 실수요자 대상이었던 전세대출까지 막아 버린 일이 있었습니다.
이렇게 대출규제가 시작되면서 실수요자들이 난리가 나게 됩니다. 그때 전세대출을 받지 못해 서민 실수요자 피해 사례가 보도되면서 결국 문재인 대통령까지 나서서 진화의 목소리를 내게 됩니다.
이때 어쩔 수 없이 월세를 선택한 실수요자들도 꽤 되었을 걸로 생각합니다.
그리고 아래의 표를 보시죠. 서울과 경기도의 월세 가격지수입니다. 제가 붉은 막대로 표시한 시점이 작년 8월인데 우연인지 모르겠지만 고승범 금융위원장이 취임했던 시점과 묘하게 맞아떨어집니다.
그다음은 기준금리 인상입니다.
기준금리 역시 작년 8월을 기점으로 상승하게 됩니다. 당시 미 연준에서 하반기부터 테이퍼링을 시작할 수 있다는 뉴스가 막 흘러나올 때였던 걸로 기억하는데요. 표면적으로는 선제적 대응 차원에서 금리를 올려야 한다는 주장이었으나 실질적으로는 금리 인상으로 부동산 가격 상승을 억제시키려는 의도가 있지 않았나 하는 생각이 듭니다.
왜냐면 당시 문재인 정부는 부동산 정책 실패로 국민들로부터 큰 질책을 받고 있었고 8월이면 대선 레이스가 한창인 시점이라 민주당의 입장에서는 가장 큰 약점인 부동산 가격을 어떻게든 붙잡아 두어야 했을 겁니다.
거기다 9월 추석이 지나면 다시 한번 부동산 가격이 상승하리라는 전망이 많았기에 더욱 신경을 쓸 수밖에 없었겠죠.
이번에는 전세자금 대출금리 추이를 한번 보시죠
2021년 초 약 2.5 - 3.5% 정도 수준이던 대출금리가 연말이 되자 약 1% 정도씩 상승한 것을 알 수 있습니다. 그동안은 전세대출 이율이 낮게 유지되고 있었기 때문에 월세를 선택할 이유가 없었지만 전세대출이자에 대한 부담이 늘어나게 되면서 월세와 비교를 시작한 겁니다.
이때 참고해야 할 것이 전월세 전환율입니다.
전월세 전화율은 전세를 월세로 전환했을 때의 비율입니다. 즉 이 비율이 높을수록 전세가에 비해 월세가 높다는 뜻인데요. 아래의 서울과 경기도의 전월세 전환율 차트를 보시죠.
2014년부터 꾸준하게 우하향과 보합이었습니다. 그런데 이제 이것도 경기도부터 상승 시그널을 보이고 있네요.
서울의 전월세 전환율이 4.7%고 전세자금 대출 이율이 높은 곳은 4.7%가 넘었으니 차주별 차이는 있겠지만 월세 내는 것이 더 낫다고 판단한 사람들이 늘어났다는 겁니다. 그리고 실제 전월세 전환율은 더 낮을 가능성이 높아 아마도 더 많은 수요가 월세로 전환했을 거라 생각합니다.
이 정도 짚어 보면 월세 수요 증가에 대한 부분은 충분히 이해되셨으리라 생각합니다. 그럼 앞으로 어떤 일이 일어날지도 생각해 봐야겠죠.
월세 수요 증가는 앞으로 어떤 결과로 이어질까?
사실 너무나 간단한 이야기입니다. 월세 수요가 증가되면 월세 가격이 상승하게 됩니다. 물론 공급량이 충분하다면 이런 일은 벌어지지 않겠지만 현재 공급량은 충분하지 않습니다.
그럼 필연적으로 월세 가격의 상승이 일어나고 상승이 지속되다 보면 전세대출금리와 만나는 시점이 올 겁니다. 즉 이때가 되면 전세대출을 받아 이자를 내는 것이 나은지 월세가 나은지 다시 비교하게 되겠죠.
그러나 관성이라는 것이 있어 월세가의 상승은 결국 전세대출금리를 (또는 전세대출 금리가 낮아질 가능성도 있고요) 추월하게 될 가능성이 높고 이렇게 되면 결국 실수요자는 다시 전세를 선택하게 될 겁니다. 그럼 다시 전세 수요가 증가하게 되고 전세가 역시 상승하면서 매매가를 밀어 올릴 가능성이 매우 높아지게 되는 것입니다.
다시 돌아와 보니 결국은 공급이 답인 것 같습니다.
어떻게든 억지로나마 잠시 수요를 억제할 수는 있을지 몰라도 공급이 충분하지 않다면 일시적인 누름일 뿐 더 큰 폭발이 일어날 수도 있는 것이죠.
부동산에 영향을 줄 수 있는 대내외적 이슈가 아직 남아있지만 금융위기와 같은 큰 충격만 없다면 공급이 부족한 지역은 다시 가격 상승이 일어날 수 있는 여건이 마련되었다고 보면 되겠네요. 아직 확정된 것은 없으나 이 정도 뷰를 가지고 하반기 시장을 살펴보면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
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