1기 신도시 재건축 특별법에 관한 고민 '두번째'

 

 

 

오늘은 지난 글에 이어서 1기 신도시 재건축 특별법에 대한 고민에 대해 구체적으로 이야기해보려고 합니다.

 

 

큰 틀에서 몇 가지로 나눠볼게요.


1. 동시에 도래할 재건축 연한
2. 이주 대란
3. 용적률 상향과 그림자
4. 정리

 

첫 번째, 쓰나미처럼 몰려올 재건축 연한
다들 잘 아시겠지만 1기 신도시는 노태우 대통령 정부에서 서울의 부동산 가격을 안정시키기 위해 추진했던 정책입니다.

 

 

수도권 5개 도시에 나눠 약 30만 호를 공급하게 되는데요. 1991년부터 입주를 시작하여 1997년에 마무리가 되었습니다. 1991년 10월 1일에 입주한 분당 시범단지 같은 경우는 이미 31년 차로 재건축 연한이 되었으며 2027년이면 1기 신도시의 모든 단지가 재건축 연한에 (30년 기준) 도래합니다.

 

현재 추진 중인 3기 신도시 전체의 세대수가 3만 호인 것을 감안하면 체감이 확 느껴지실 겁니다.

 

 

1기 신도시가 재건축되어 동시에 입주물량으로 쏟아질 것을 생각하면 한마디로 공급 폭탄이 생긴다는 이야기입니다. 물론 시차는 있지만 워낙에 물량이 많기 때문에 약간의 시차로는 쏟아지는 물량을 막기가 쉽지 않을 겁니다.

 

 

과물량이 시장에 공급되면 부동산 시장은 충격을 받고 하락장으로 들어갈 확률이 높습니다. 그래서 미리미리 계획을 세워 공급량을 조절했어야 했던 것이죠.

 

 

두 번째, 이주 수요 조절

첫 번째 이슈와 연결되는 이야기인데요. 재건축을 하게 되면 이주 수요가 발생됩니다. 그런데 이주 수요가 한 번에 몰리면 인근 전세 가격이 상승하게 될 것이고 이는 매매가 상승으로 이어집니다. 이주 대란으로 부동산 시장에 충격을 주는 것이죠.

 

 

그래서 3기 신도시에 이주민들을 수용할 수 있는 단지를 만들어 이주 대란을 완화시키겠다는 이야기가 나오는 것입니다. 그런데 위에서 말씀드렸지만 3기 신도시 전체가 3만 호입니다. 전체에도 수용을 하기 힘든데 아무리 주변으로 나눠진다 한들 충격을 막을 수 있을까요?

 

 

또 한 가지. 재건축 연 한별로 이주수요를 조절한다 하더라도 워낙에 많은 단지가 재건축을 해야 하는 상황이라 여기서 순서를 정하는 것도 만만치 않을 겁니다. 같은 연식이라면 그 누구라도 본인들의 단지가 먼저 재건축되길 바라지 않을까요? 이때 발생할 민원들도 사업을 어렵게 만들 겁니다.

 

 

세 번째, 용적률 상향이 만능?

용적률 상향에 대한 이야기는 많이 들어보셨을 겁니다. 특히 더 이상 주택을 공급할 택지가 남아 있지 않고 재개발이나 재건축만을 통해서 주택을 공급해야 하는 서울의 부동산 이야기를 할 때 많이 등장하곤 하는데요. 1기 신도시도 이 이슈에서 자유롭지 않습니다.

 

 

1기 신도시는 일산을 제외하고는 분당, 평촌, 산본, 중동 모두 용적률 200%가 넘습니다. 그래서 재건축 사업을 하기 위해서는 사업성을 맞추기 위해 용적률 상향이 필요한데 1기 신도시 조성 당시 지구단위계획에서 용적률을 최대 약 226% 정도로 제한했기 때문에 사업성이 낮아 지구단위계획의 변경 없이는 재건축 추진이 어렵습니다.

 

 

그런데 현재 특별법에서 거론되는 용적률 500% 상향은 현실적으로 어려운 부분이 있습니다. 일조권 문제도 고려해야 하고 인구가 대폭 늘어나니 교통, 상업시설, 휴식공간 등 주변 인프라가 이를 받쳐줄 수 있어야 하거든요. 아마 하더라도 일부만 해줄 텐데 형평성 문제에서 자유로울 수 없겠죠.

 

 

어쨌든 이 모든 것을 고려해서 진작에 도시 및 주거환경정비계획을 만들었어야 했는데 아직 시작도 못한 데다 이제야 특별법까지 만든다고 하니 용역기간만 몇 년은 걸릴 겁니다.

 

 

정리하자면 이렇습니다.

 

 

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1기 신도시 약 30만 호의 재건축 연한이 5년 후로 다가왔고 대책을 세울 특별법을 만드는데만 몇 년은 걸릴 것이다. 이주 대란을 막기 위해 이주민을 수용할 대책이 필요한데 이것은 3기 신도시에 만들 가능성이 높지만 그래도 부족하다. 3기 신도시가 대략 28년도 입주 예정이니 (더 늦어질 가능성도 높음) 이때쯤 순차적으로 시작을 할 것이고 바로 이주를 시작해서 착공에 들어간다면 대략 2032년 입주 (약 10년 후)를 하기 시작해서 2037년이(약 15년 후) 되어야 1기 신도시의 정비가 완료될 것이다. 

 

 

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이렇게 요약할 수 있는데요. 위 시나리오는 10~15년 동안 부동산 시장의 하락장도 없을 것이며 1기 신도시의 모든 주민들이 한마음 한뜻으로 똘똘 뭉쳐 재건축 진행이 아주 순조롭게 잘 추진된다는 전제하에 희망 회로를 1000% 돌리면 저 정도 걸릴 것 같다는 말씀을 드리고 싶네요.

 

 

참고로 재개발 구역 하나가 정비되어 신축 아파트가 되기까지 아무리 빨라도 9년입니다. 재건축은 조금 더 빠르다고는 하나 30만 호나 되는 1기 신도시의 모든 정비가 시장에 충격을 주지 않고 10-15년 만에 가능할까요? 불가능에 가깝습니다.

 

 

개인적으로 시기를 떠나 1기 신도시에 투자하는 것은 괜찮다고 생각합니다. 특히 실거주를 희망하시는 분들이야 큰 고민 하실 필요 있을까 싶습니다. 대표적으로 분당이 그 예일 텐데요. 그런데 1기 신도시 재건축 특별법 이슈만 보고 투자를 하려는 분들은 조금 더 깊은 고민이 필요하지 않을까 싶어 이런 글을 적게 되었습니다.

 

 

투자 잘하는 선수들이야 이런 호재를 잘 이용해서 수익을 내겠지만 경험이 적으신 분들이라면 분위기에 휩쓸리지 않고 잘 판단해서 투자하는 것을 추천드립니다.

 

 

감사합니다.