서울시 역세권 준공업지역 소규모 재개발 사업

약 일주일 정도 된 뉴스인데요. 서울시에서 소규모 재개발에 대한 정책을 발표했습니다.

 

 

사업 가능 요건부터 정리해볼게요.

 

 

#요건 정리

사업면적 5000㎡ 미만
노후 건축물이 전체 건축물의 2/3 이상
폭 4m, 8m 이상의 둘 이상 도로에 접해야 함
역세권 또는 준공업지역에서 사업 가능
역세권 범위는 승강장 기준 250m (*3년간 한시적 350m)
토지 등 소유자의 동의율 1/4 이상 확보 시 사업신청 가능
용적률은 최대 500%까지 상향 가능
완화받은 용적률의 50%는 공공기여 (공공임대주택, 공공임대상가 등)
* 정비구역, 정비예정구역, 재정비촉진지구, 도시개발사업 구역에서는 사업 불가

 

 

해당 사업은 21년 9월 21일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 개정에서 신설된 소규모 재개발사업을 본격적으로 추진하기 위해 21년 12월 30일 서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례를 개정하면서 시작된 사업입니다.

 

 

소규모 재개발에서 주목해야 할 부분은 사업 가능 지역과 인센티브입니다.

 

 

사업은 역세권 주변과 준공업지역에서 가능한데요. 이 사업에서 말하는 역세권의 정의는 서울시 307개 철도역 주변을 승강장 기준으로 250m를 경계로 한 것입니다. 다만 3년간 한시적으로 350m까지 완화되었습니다. 역세권 범위를 설정할 때에는 승강장에서 직선으로 350m를 그어서 연결하면 됩니다.

 

 

인센티브는 용적률을 최대 500%까지 허용해주며 이는 준주거지역 최대 용적률입니다. 바꿔 말하면 제2종 일반주거지역도 심의를 거치면 준주거지역까지 종상향이 가능하다는 뜻이고 종상향의 경우 통상적으로 1단계만 상향해주던 것을 고려해보면 2단계나 종상향이 가능해진 부분은 매우 높은 인센티브입니다.

 

 

용적률이 높아지며 고밀도 개발이 가능해지면서 사업성이 좋아진 것은 맞지만 고밀도 개발만 쫒다 보면 소위 닭장이라 불리는 아파트가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 그러나 용적률 허용 심의에서 이 부분은 충분히 고려되지 않을까 싶습니다. 

 

 

그리고 이제는 많은 분들이 익숙해졌을 공공기여입니다. 받은 것이 있으면 주는 것도 있어야겠죠. 이번 소규모 재개발 사업도 인센티브 받은 부분의 50%는 공공기여를(기부채납) 해야 합니다.

 

 

예를 들어 용적률이 기존 250%에서 400%로 상향되며 150% 만큼의 인센티브를 받았다면 이의 50%인 용적률 75%는 지자체에 기부채납 해야 한다는 뜻입니다.

 

 

이때 전체 용적률 400% 중 기부채납의 비율은 약 18.8%가 됩니다. 어떤가요? 용적률을 높게 받고 그중 50%를 기부채납해도 전체 기부채납 비율로 따져보면 20%가 되지 않습니다. 요즘 서울시 재개발 정비사업의 기부채납 비율이 15-20% 인 것을 고려하면 상당히 합리적인 수준입니다.

 

 

기부채납에서 신혼부부‧사회초년생‧1인가구‧주거취약계층 등을 위한 공공임대주택뿐 아니라, 영세상인 보호를 위한 공공임대상가와 지역산업 활성화를 위한 공공임대산업시설도 가능해진 부분이 흥미로운데요.

 

 

이는 사업 가능 지역인 역세권과 준공업지역의 특징을 고려한 부분이라고 생각합니다.

 

 

준공업지역은 과거 공장들이 밀집해 있던 곳인데 아직도 이곳에서 영업을 하는 소규모 공장들이 많습니다. 그렇다면 당연히 소규모 재개발 사업 추진 시 반대율이 높을 것이라 이를 보완하기 위해 공공임대산업시설이라는 결과물이 나왔을 것입니다. 

 

 

공공임대상가도 마찬가지입니다. 역세권 주변은 대규모 상가시설뿐 아니라 소규모 근린생활시설 및 주택이 상생하는 공간으로 구성된 곳이 많습니다.

 

 

상가를 운영하는 분들 역시 해당 공간이 직장이기 때문에 정비사업에 대한 부정적인 비율이 높을 수밖에 없고 이는 준공업지역과 비슷하게 구조적으로 사업이 추진되기 어려운 여건인데요. 이를 감안해 기부채납 시 공공임대상가가 가능하도록 정책적 보완을 한 것입니다.

 

 

---

 

 

 

물론 다수는 대규모 재개발 정비사업을 선호하겠지만 역세권 주변이나 준공업지역의 일부 지역은 대규모 재개발 사업을 하기에는 여건이 어려운 곳도 많았습니다.

 

 

기존에도 가로주택 사업이라는 재개발 사업의 축소 버전이 있었는데요. 이번 소규모 재개발 정비사업이 신설되면서 지역별 선택 범위가 확대되며 사각지대에 있던 곳들이 소규모지만 정비사업을 추진할 수 있는 정책적 환경이 개선된 부분은 매우 긍정적이라고 생각합니다.

 

 

2년 전부터 가로주택 정비사업이 큰 주목을 받았던 것처럼 앞으로 소규모 재개발 사업도 많은 주목을 받을 것 같은데요. 얼마나 활성화될지 관심을 갖고 지켜보면 좋을 것 같습니다.

 

 

감사합니다.