고도지구 완화에 주목 해보세요

 

 

 

오늘 드리고 싶은 이야기는 사실 제목에 있는 것이 전부입니다.

 

 

최근 부동산뿐만 아니라 경제 전반적으로 안 좋은 뉴스들이 많이 들리네요. 거기다 코로나 변이 바이러스 이슈로 위기감이 고조되고 있는 요즘입니다. 그러나 기회는 위기와 함께 찾아온다고 생각합니다.

 

 

어려운 여건 속에서도 성장하는 산업과 기업이 있듯이 투자도 마찬가지 아닐까요.

 

 

요즘 부동산 뉴스를 보면 세금 이슈인 종부세 문제와 대출규제로 인한 거래 멈춤 현상을 다룬 부정적인 뉴스들이 가장 많은 것 같습니다. 그러나 자세히 들여다보면 긍정적인 뉴스도 있습니다. 바로 주택공급을 위한 규제 완화입니다.

 

 

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주택공급을 하는 방법은 크게 보면 두 가지입니다.

 

 

농지나 임야로 사용 중인 땅에 보상을 해주고 도시로 개발하는 택지개발 방식과 구도심을 재개발하는 방식입니다. 1-3기 신도시로 불리는 사업이 대표적인 택지개발 방식의 주택공급입니다. 비용이 낮고 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.

 

 

그러나 제가 오늘 말씀드리고 싶은 부분은 구도심을 재개발하는 방식입니다.

 

 

전국 모든 곳에서 택지개발을 하기란 쉽지 않습니다.

 

 

서울과 경기도는 택지개발할 토지가 이미 포화된 상태라 해도 과언이 아니죠. 그래서 도심의 허파라 할 수 있는 녹지 공간인 그린벨트까지 해제해서 주택공급을 해야 한다는 주장이 나오게 되는 것입니다. 당연히 실현되기 어려운 주장입니다. 도시에서 녹지공간은 매우 중요합니다.

 

 

지방은 사정이 다릅니다. 택지개발을 할 수 있는 공간은 상대적으로 여유 있지만 이렇게 외부로만 확장을 하게 되면 언젠가 구도심은 슬럼화 됩니다. 가뜩이나 지방은 인구가 감소하는 곳이 많은데 슬럼화에 가속도가 붙겠죠. 이 때문에 택지개발로 도시를 무분별하게 확장하는데 부담이 따르는 것입니다.

 

 

수도권과 지방이 서로 이해관계는 다르지만 결국 구도심 개발을 선택할 수밖에 없는 시점이 생기는데 저는 지금 그때가 된 도시들이 매우 많아졌다고 생각합니다.

 

 

그런데 구도심 개발은 역시 사업성이 관건입니다. 땅은 그대로인데 사업성을 높이기 위해서는 용적률 상향이 한 방법입니다. 아니면 기존의 용적률이 매우 낮던가요. 그래서 인구밀도가 높고 이미 용적률이 꽉 찬 건물이 많은 서울은 고밀도 개발 이야기가 나오는 것입니다.

 

 

전국으로 확대하면 서울, 경기도뿐 아니라 지방이라 하더라도 새로운 도시계획(안)이 통과되어 구도심 개발을 할 수 있는 여건이 좋아진다면 눈여겨봐야 합니다.

 

 

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앞서 용적률 상향에 대한 이야기를 드렸는데요. 여기서 한 가지 체크해야 할 부분이 있습니다.

 

 

용적률 상향을 하게 되면 당연하게도 건물이 높아집니다. 그러나 안타깝게도 모든 지역이 가능하지 않습니다. 이 중에서 주목해야 할 곳은 고도제한지구로 묶여 있는 지역입니다.

 

 

고도제한지구는 국토 및 이용에 관한 법률에 의해서 지정된 용도지구 중 하나인 고도지구를 건축물의 높이로 제한한 것인데요. 지자체 별로 차이가 있으니 조례를 확인해야 합니다.

 

 

높이가 제한되면 용적률이 높다 하더라도 건축물을 제한한 높이 이상으로 지을 수 없습니다. 그래서 고도지구를 완화하기 위해 새롭게 심의를 받아야 하고 심의는 도시. 건축공동위원회에서 받게 됩니다.

 

 

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오늘 제가 드린 내용을 정리하자면 아래와 같습니다.

- 구도심의 개발이 필요한 곳은 상업성 개선이 관건이다
- 사업성은 기존의 용적률이 낮거나 상향을 해야 좋아진다
- 용적률을 만족해도 최대 개발이 불가능한 곳이 있는데 이것이 고도제한지구
- 고도지구 완화나 용적률 상향이라는 키워드에 관심을 가져야 이유

 

 

 

결국 고도지구 완화 -> 용적률 상향 -> 개발성 확보 -> 토지 가치 상승으로 연결됩니다.

 

 

아마 많은 분들이 GTX 같은 광역철도가 신설되는 곳의 가격 변화가 어떠했는지 잘 알고 계시리라 생각합니다. 그때 샀어야 했는데 라며 땅을 치신 분들도 많을 텐데요. 고도지구 완화와 용적률 상향도 결국 같은 이치입니다.

 

 

토지의 가치가 나아지는 곳. 이렇게 아직 저평가된 토지를 찾아보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

감사합니다.