올 한 해도 드디어 마지막 날을 맞이했습니다.
여러모로 기대가 컸던 한해였는데요. 뒤돌아 보면 언제나 아쉬움이 남는 법이지만 올해는 유독 컸던 것 같네요. 여건이 그렇기도 했지만 노력이나 열정도 부족하지 않았나 반성하며 내일로 다가온 새해를 기대해봅니다.
제가 올해를 시작하면서 2021년에 주목하는 것에 대한 글을 썼었습니다. (아래에 링크첨부)
2021.01.10 - [보다, 읽다, 말하다] - 2021년 부동산 시장에서 주목하는 것들
2021년 부동산 시장에서 주목하는 것들
새해가 시작되었습니다. 지난해에도 부동산 시장에 큰 이슈들이 있었지만 시간은 또 어찌어찌 흘러갔네요. 제가 올해 부동산 시장에서 주목하는 것들이 몇 가지 있는데요. 저뿐만 아니라 많은
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# 2021년 주목했던 것 6가지
• 공공재개발 사업지 선정
• 3기 신도시 토지보상
• 신임 국토부 장관의 정책방향
• 서울시장 보궐선거
• 수도권 부동산 시장의 움직임
• 리모델링 내력벽 철거 발표
제가 주목했던 것 위주로 이번 시장을 돌아보고 정리하고자 합니다.
1. 공공재개발 사업지 선정
올 상반기 가장 큰 이슈 중 하나였던 것이 정부의 부동산 정책의 전환과 맞물려 있었던 공공재개발 후보지 선정이었던 것 같습니다. 후보지 1차 선정에서 8곳, 2차 선정에서 16곳. 총 24곳이 선정되었고 동대문구, 서대문구, 성북구, 영등포구는 3구역씩이나 선정되며 이슈가 되었었죠.
그런데 이때 가장 큰 이슈는 오히려 도시재생사업이 된 것 같습니다.
당시 국토부는 도시재생지역에 대한 중복투자와 매몰비용 발생을 이유로 도시재생지역은 공모 신청 불가라는 입장을 밝혔는데 이것이 가뜩이나 불만이 쌓여있던 도시재생 정책에 기름을 붓는 역할을 했던 것 같습니다. 특히 창신동에 대한 뉴스가 많이 보도되었었죠.
저는 이때 창신동이 시사하는 바가 매우 컸다고 생각하는데요. 도시재생사업의 탁상행정 그 자체를 보여주지 않았나 싶습니다. 열악한 주거환경에서 시도한 어설픈 도시재생은 슬럼화의 가속화를 막지 못할 뿐만 아니라 예산만 낭비한 꼴이 되었고 결국 거주민들의 불편과 희망마저 꺾는 깊은 고통만 남기고 말았죠.
다행히 며칠 전 있었던 서울시 신통기획 민간재개발 후보지 선정에서 창신동이 선정되었더군요. 이렇게 주거환경이 열악하고 주민들이 재개발에 대한 동의가 높은 곳은 재개발로 가는 것이 맞다고 생각합니다. 특별히 문화재나 이런 게 있지 않고서야 굳이 도시재생을 고집할 이유가 뭐가 있을까요.
나비효과인지는 모르겠지만 서울시는 도시재생사업을 전면적으로 재정비한 "2세대 도시재생사업"을 내놓았고 신통기획 민간재개발 후보지 선정에도 도시재생사업구역을 4곳이나 선정했습니다.
2021.06.21 - [부동산 정책] - 서울시 2세대 도시재생사업
또 다른 변화도 있었습니다. 바로 어제 2차 공공재개발 후보지 선정 공모가 있었는데 이번에는 도시재생사업이 진행되는 곳도 공모 신청을 받기로 변경되었습니다. 도시재생사업 자체가 나쁜 것이 아니라 반대하는 주민들의 목소리에 더 열심히 경청하고 심도 있는 고민 끝에 필요한 정책이 아닐까 싶습니다. 이렇게라도 변화가 되고 있어서 다행이라는 생각이 듭니다.
정리하자면 처음에는 정부 부동산 공급 정책의 대한 변화로 주목을 받았던 것이 어느 곳이 후보지로 선정될까 하는 궁금증으로 증폭되다 도시재생사업으로 불똥이 튀는 결과로 마무리되었던 이슈였습니다.
2. 3기 신도시 토지 보상
제가 글을 쓴 시점에도 이미 토지 보상이 만만치 않아 보인다고 말씀드렸는데 역시나 아직도 크게 나아지지 않은 상황입니다. 거기다가 LH 부동산 투기 사건이 터지면서 토지 보상 업무가 원활하게 진행되지도 못했습니다.
약 1년 전부터 보상 작업이 시작된 인천계양, 하남교산 신도시는 토지 보상 진행률이 각각 87%, 83%로 알려져 있고 부천대장과 남양주왕숙1,2는 이제야 보상에 착수 한 상황입니다. 부천대장은 아직 착수조차 못한 상황이고요.
3기 신도시 사전청약이 이미 시작되었기 때문에 토지 보상을 늦추기도 어려운 상황인 데다 신뢰가 하락한 LH가 얼마나 적정한 금액으로 보상 작업을 완료할지 궁금증을 자아내는 부분입니다.
정리하자면 토지 보상 작업이 진행되고는 있으나 원활하다고 보기에는 힘들다고 이야기할 수 있을 것 같습니다.
3. 신임 국토부 장관의 정책방향
사실 제가 2021년을 기다리면서 가장 크게 주목했던 것이 신임 국토부 장관의 행보였습니다.
현 정권 임기 말년에 임명된 장관이지만 SH와 LH를 거치며 전임자와는 다른 전문성에 대한 기대도 있었고 만약 공급에 대한 소신이 있더라도 정권 말미에 정부에 부담을 주면서까지 소신 있는 정책을 펼 수 있을까? 에 대한 물음표도 있었습니다.
어차피 이번 정권의 부동산 정책은 실패를 자인한 상황이었고 재집권을 생각한다면 여당의 차기 대선 후보에 대한 부담도 고려할 수밖에 없다는 판단을 했기 때문에 이번 정권의 주요 어젠다를 포기할 것인지 아니면 재집권에 무게를 둘 것인지 매우 궁금했었거든요.
그런데 갑자기 LH 부동산 투기 사건이 터지면서 변창흠 장관이 사퇴하게 되었죠.
LH 사건은 올 한 해 정말 큰 충격을 주었던 이슈 중 손에 꼽을 뉴스가 아니었나 싶은데요. 변창흠 장관이 사퇴한 계기를 살펴보면 LH 신토시 땅 투기 사건이 일어난 당시가 변창흠 장관이 LH공사 사장으로 재직하고 있었기 때문이 아닌가 싶습니다. 책임론에서 자유로울 수 없었던 것이죠.
2020년 12월 29일 취임 후 2021년 2.4 대책을 내놓으면서 본격 행보를 시작했는데 LH 투기 사건으로 직격탄을 맞고 여당에서도 큰 부담을 느꼈는지 내부에서조차 쓴소리가 나오며 변창흠 장관은 결국 74일 만에 사퇴를 하게 됩니다.
이어 국무조정실 출신의 노형욱 실장이 장관으로 임명되며 부동산 정책을 이어나가게 되는데요. 큰 기틀은 변창흠 장관이 마련했다고 봐야 할 것 같지만 노형욱 장관으로 변경되면서 공급에 대한 드라이브가 제대로 진행된 것 같습니다.
제가 느끼기에는 현 정권의 부동산 정책의 실책을 나름 잘 이해하고 있는 것으로 판단되며 시장의 대한 이해도도 꽤 높은 것 같습니다.
야당 소속인 오세훈 서울시장과의 협의를 통한 서울시 공급에 대한 뉘앙스도 그렇고 이번 공공재개발에 도시재생사업 지역을 포함시킨 것만 봐도 어떤 스탠스인지 알 수 있을 것 같습니다. 물론 비판의 목소리도 많고 그 이유도 나름 적절하도 생각하기 때문에 무조건 잘한다고 볼 수는 없지만 적어도 공급에 대한 전환을 가져왔다는 것은 긍정적인 것 같습니다.
정리하자면 이번 정권에서 처음으로 전문성을 갖췄다고 평가되던 신임 국토부 장관이 LH사건에 책임을 지고 사퇴하면서 새로운 국토부 장관이 임명되었고 기존과는 다르게 부동산 공급에 힘이 실리는 전환점이 된 한 해였던 것 같습니다.
4. 서울시장 보궐선거
이번 서울시장 보궐선거는 부동산 정책적으로 봐도 중요했지만 정치적으로는 더 중요했던 선거였습니다.
정치적으로 보자면 서울은 한동안 민주당이 매우 우세한 정세를 보여줬던 곳입니다. 심지어 지난 지방선거에서 조차도 대부분의 시. 구의원과 구청장이 민주당 인물로 선출되었을 정도니까요.
그런데 이번 선거는 달랐습니다. 어느 정도 우세가 점쳐졌던 당시 오세훈 후보였지만 서울시 25개 자치구 전역에서 승리하는 결과로 이어질지는 몰랐거든요. 그만큼 이번 서울시장 보궐선거의 결과는 정권 심판론에 무게가 실릴수 밖에 없었고 심판론의 중심에는 부동산 정책 실패가 있었습니다. 민심이 이만큼 무섭습니다.
이런 결과가 나온 데는 서울시와 현정권이 추구했던 부동산 정책의 방향이 같기도 했고 부동산 폭등의 뇌관이 결국 서울에서 터졌기 때문인 것 같습니다.
오세훈 서울시장이 당선된 이후로 가장 큰 두 가지가 바뀌었는데요. 서울시에 드디어 민간이 주도하는 재개발 구역을 지정하게 되는 계기가 마련되었다는 것입니다. 실제 이번 신통기획으로 재개발뿐 아니라 주요 지역의 재건축 구역도 신통기획을 신청할 정도로 분위기가 뜨거웠고요.
그리고 다른 하나는 규제입니다. 공급은 풀어주었지만 부임하자마자 압구정, 여의도, 목동, 성수를 토지거래허가구역으로 묶으며 더 이상의 부동산 폭등은 막아야 한다는 뜻을 강하게 내비쳤습니다. 이후 강남, 서초, 잠실까지 (동으로 묶음) 추가로 지정하기도 했죠.
제가 재개발과 재건축을 다루는 포스팅에서 자주 말씀드리기도 했는데 정비사업은 부동산 가격의 상승을 필요로 하는 구조일 수밖에 없습니다. 때문에 지금과 같이 이미 폭등한 시장에서는 그걸 막기 위한 정책이 수반되는 것은 자연스러운 현상이기도 합니다.
전임 시장은 이것을 원천봉쇄하는 유형이었던 것이고 현 시장은 조율을 택한 유형인 것입니다.
이제야 서울시 구도심의 정비사업이 다시 시작되었지만 시장의 기대치만큼 공급의 효과를 당장 기대하기란 어렵습니다. 안정을 위해 시작된 정책이지만 현실은 안정보다 미래에 대한 기대치가 가격으로 반영되기 쉬운 여건이기 때문입니다. 그만큼 부동산 공급은 시간이 오래 걸리기도 하고 타이밍도 중요합니다.
내년 지방선거에서 서울시장 선거가 다시 시작됩니다. 누가 될지는 모르겠지만 이때 선출된 시장의 행보가 향후 5년 동안 서울시 부동산 정책의 방향을 본격적으로 바꾸지 않을까 싶습니다. 만약 오세훈 시장이 재선 한다면 예측하기는 쉽겠네요.
5. 수도권 부동산 시장의 움직임
이번 한해 수도권 부동산 시장은 매수자와 매도자 간의 기싸움이 팽팽했던 것 같습니다. 급매를 제외하면 매도자는 이 가격에는 절대 내놓을 수 없다는 입장이었던 것 같고 매수자는 조금만이라도 더 싸게 사려고 했던 것 같습니다.
일단 시장에 매물이 별로 나오지 않은것과 팽팽한 기싸움 속에서도 신고가를 기록했던것은 매도자나 매수자나 부동산 하락에 배팅했다고 보기는 어려운 것이죠. 작년 말과 기조가 크게 바뀌지 않았습니다.
이미 오를 만큼 올랐다는 의견도 많았고 실제 대출 제한이 걸리기 시작하는 9억~15억까지 올라간 아파트가 많아지기도 했습니다. 거래가 쉬운 여건이 아니기도 했다는 뜻입니다.
규제가 강화되면 투자자는 규제를 피해 움직이기 시작합니다. 그 대표적인 것이 비규제 지역 공동주택가 1억 이하 투자처였고 주택이 아닌 (그러나 주택이 될) 곳에 대한 투자도 많아졌습니다.
더불어 아직은 낮은 금리를 이용하자는 심리가 급등해 꼬마빌딩의 수요도 상당했습니다.
양도세 중과가 강화되면서 다주택자는 집을 내놓기보다는 증여나 신탁을 이용하는 등 보유하는 쪽으로 선택하는 현상도 여전했고요.
그리고 8월에 매파로 불리는 고승범 금융위원장이 취임하게 되었는데 10월부터 대출규제가 강하게 들어가며 가뜩이나 거래량이 줄어든 부동산 시장에 매서운 한파가 오기도 했습니다. 때문에 실입주를 위한 매매거래나 전세입자들까지 어려움을 겪는 부작용도 있었고 일부 지역에선 이때 한시적으로 실거래가 수억씩 낮게 거래되기도 했습니다.
이미 예고되었던 것이지만 종부세 폭탄에 대한 이슈로 보유 부담에 대한 이슈도 컸었고 양도세 비과세 기준을 높이느냐 마느냐를 두고 이어진 줄다리기가 결국 12월이 되어서야 9억에서 12억까지로 높아지기도 했습니다. 그럼에도 매물은 많아지지 않고 있습니다.
정리하자면 이번 한해는 급한 상승세를 이어가기는 힘들었지만 하락은 아니었던 것으로 봐도 될 것 같습니다.
6. 리모델링 내력벽 철거 여부
제가 예상했던 것 수준으로 리모델링에 대한 반응이 컸던 한해였던 것 같습니다. 작년에는 경기도에서 그 흐름이 강했다면 올해는 서울의 주요 지역들에서 연쇄적으로 리모델링 조합설립과 시공사 선정에 대한 뉴스를 자주 접했던 것 같은데요.
이와 함께 제가 주목했던 것이 내력벽 철거에 대한 결과 발표였습니다.
국토부는 이미 수년간 결과에 대한 발표를 미뤄왔고 올해는 발표할 수 있을 것처럼 이야기했었는데 국토부에서 용역을 받은 한국건설기술연구원은 연구결과를 국토부에 제출 했다고 했지만 국토부는 검증하는 단계라며 또다시 발표를 미루었습니다.
노후된 아파트의 경우 2베이가 들어간 구조가 대부분입니다. 현재 건축되는 아파트의 설계는 3베이는 기본이고 4베이까지 구조가 다양화된 만큼 현행에 맞는 구조를 위해서는 내력벽 철거가 우선 되어야 합니다.
그러기 위해서는 현행법과 제도를 손봐야 하는데 우선적으로 내력벽 철거에 대한 결과가 발표되지 않으니 제도적인 접근은 먼 미래의 일입니다.
한국건설산업연구원 등 현업에 종사하는 건축업계 관계자들은 우리나라 건축 기술력으로는 안전상 문제 될 것이 없다는 입장입니다만 이를 담당하는 기관인 국토부에서는 아직 명확한 답을 내놓지 않고 있는 실정입니다. 앞으로 언제 어떤 발표가 있을지도 모르는 상황이고요.
결국 이 이슈는 작년과 전혀 달라진 게 없는 상황이 되었습니다. 내년에는 발표가 있을까요?
이렇게 제가 올해를 시작하며 부동산 시장에서 주목했던 6가지를 돌아보는 시간을 가져봤는데요. 돌아보니 생각지 않게 전개된 이슈도 있었고 너무 아무런 일도 일어나지 않아 아쉬운 일도 있었네요.
더 많은 이야기를 하고 싶었는데 이미 지금으로도 충분히 글이 길어져서 나머지는 제 머릿속에 정리하려고 합니다. 1년간의 일이다 보니 관련해서 빼먹은 사건들이 있을 수도 있는데요. 그 부분은 너그럽게 이해해주시길 바라겠습니다.
내년에도 같은 포스팅을 할 수 있으면 좋겠네요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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