무더운 여름 잘 보내고 계신가요? 오늘은 역세권 활성화 사업에 대해 알아보려 합니다.
이번 정부나 서울시 모두 주택 공급에 진심인 건 다들 아실 겁니다. 택지가 없는 서울은 당연히 재개발, 재건축 방식으로 이뤄질 텐데 이 중에서 역세권의 개발 방식에도 눈길이 가더군요. 꼭 역세권 활성화사업뿐 아니라 앞으로 역세권의 가치는 더욱 주목받을 수밖에 없을 테니까요.
역세권 사업 중에는 현재 진행 중인 역세권 2030 청년 주택과 과거에 오세훈 시장이 추진했던 역세권 시프트라는 사업이 있습니다. 역세권 시프트가 장기전세주택을 공급하는 것이 목적이었다면 역세권 활성화사업은 이보다 업그레이드된 방식입니다.
역세권 토지의 용도지역 상향으로 용적률을 증가시키고 증가한 용적률의 50%는 지역에 필요한 생활서비스(어린이집, 보건소, 체육시설 등)와 공공임대시설(주택, 오피스)을 공급하는 역할을 해 직주근접 콤팩트 시티를 실현하는 사업인데요.
이와 관련된 연구자료가 있습니다.
서울연구원 연구자료에 따르면 현재 서울시 전체 16개 노선의 총 307개 역세권 반경 250m 권역 이내의 지역의 연면적 중 주거면적의 비율이 평균 43.7%로 서울시 전체 지역과 유사하게 변화하고 있다고 합니다. 따라서 역세권 직주근접 개발 추진 측면에서 볼 때 역세권 내 주거면적 상승을 유도하기 위한 정책이 필요함을 말하고 있습니다.
이것이 직주근접 콤팩트 시티인 것이죠.
또한 택지가 없는 서울에서 신규 공급을 하기 위해서는 용적률 상향이 필수입니다. 그러기 위해서는 상대적으로 높은 용적률로 변경이 용이한 곳이 바로 역세권이죠.
역세권 주변이 주는 장점은 상업지역으로 용도변경이 가능해 높은 용적률이 가능하다는 점과 전철역이 가까워 대중교통 접근성이 좋고 주변 상업시설과 문화시설 등 인프라를 누리기에 완벽한 입지라는 것입니다. 청년, 신혼부부, 1인 가구 등에게 공공임대를 공급하기에도 적절하고 주거 지역의 경계가 점점 무너지는 것도 주목해 볼 부분입니다.
또 다른 장점도 챙겨봐야겠죠. 역세권 사업은 용적률 상향을 극대화시켜 기존 소유자들의 사업성을 만족시켜 재개발을 가능하게 해 줄 뿐 아니라 지자체 역시 가치 높은 토지에 많은 기부채납을 받을 수 있어 서로 이해관계만 맞는다면 매우 괜찮은 사업이 될 것입니다. 다만 승강장 반경 250m 내에 위치해야 하는 등 조건이 까다로워 모든 곳에서 추진 하기는 어렵습니다. 조건을 한번 살펴볼까요.
아래의 요건 3가지를 모두 충족해야 합니다.
위 조건을 충족한 사업구역은 지자체에 사업신청을 할 수 있고 검토 후 사업대상지로 선정되게 됩니다. 지자체가 먼저 제안할 수도 있겠죠.
사업 진행 시 기존 용도지역과 위치에 따라 용도지역이 변경되는데 이때 상한용적률도 달라지게 됩니다. 너무 높은 용적률은 주거 시 쾌적함과 거리가 멀어질 수도 있지만(조율 하기 나름이겠죠) 일단 사업성에서 도움이 되는 것은 확실합니다.
아래는 역세권 활성화사업 운영기준에 나와있는 용적률입니다.
이렇게 혜택을 받은 용적률에서 50%는 조합이 가져가고 50%는 기부채납을 하게 됩니다. 이 부분에서 간혹 오해를 하는 분들이 계신데 기부채납은 전체의 50%가 아니라 '인센티브 받은 용적률 부분에서만' 50%를 기부채납 하는 것입니다. 이를 환산하게 되면 기존 주거지역 기준 약 17~38% 사이 정도 됩니다.
역세권 활성화사업 운영기준에 제가 말씀드린 이야기를 이해하기 쉽도록 환산표를 제공하고 있습니다.
아래의 표에서 제가 빨간색 박스로 표시한 부분이 사실상 기부채납 하게 되는 공공기여율입니다. 서울시 기준 보통 재개발 사업을 할 때 기부채납을 20% 정도는 해야 하니 개인적인 의견이지만 이 정도면 얻는 혜택에 비해 기부채납 비율이 높다고 보기 어렵다고 생각합니다. 다만 기존 용도지역이 2종 일반주거지역(7층 이하)인 경우에는 꽤 많은 비율로 기부채납을 해야 하니 이 부분은 실익을 따져 봐야 할 것 같습니다.
현재 서울시에 사업대상지로 선정된 22곳입니다.
제가 보기에는 생각보다 괜찮은 입지에 사업대상지들이 있다고 보이는데 여러분들이 보기에는 어떠신가요? 확실히 역세권에 있어서 그런지 괜찮지 않나요? 다만 전체적으로 보면 아직까지는 규모가 조금 아쉬운데 향후 선정되는 곳들은 대규모 공급이 가능한 곳들도 있으면 좋을 것 같습니다.
서울시가 추진 중인 주택공급 사업에는 모아주택도 있고 신속 통합기획 민간 재개발 사업도 있지만 역세권 활성화 사업도 한번 주목해보면 어떨까 하는 생각을 하면서 이번 포스팅을 했습니다. 투자로 추천한다기보다는 주택 공급의 유형이 점점 바뀌고 있고 2040 서울시 도시기본계획에서 비욘드 조닝을 언급했듯이 앞으로 용도지역의 붕괴(?)가 서서히 일어날 텐데 그 전초전이 될 수도 있다는 생각이 들었기 때문입니다.
현재 서울의 역세권은 전체적으로 시설이 노후되어 있고 위락시설의 난립 개발로 보행로가 확보되지 못하는 등 일반지역보다 더 낙후되어 실정이라 효율적인 개선과 개발이 필요한 시점이기도 합니다. 이 타이밍에 주택공급과 역세권 주변을 정비하는 방법은 꽤 괜찮은 것 같습니다.
시대가 변하면 개발 방향도 바뀌어야 합니다. 앞으로는 주택유형도 다양 해질 텐데 변화될 도시의 미래를 상상해보면 참 재밌는 것 같습니다. 역세권 활성화 사업이 까다로운 조건이 많아 주택공급 유형에서 대세로 자리 잡기 어려울 수 있지만 앞으로 조건이 완화될지도 모를 일이니 같이 지켜보면 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
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