2021년 부동산 시장에서 주목하는 것들

 

 

새해가 시작되었습니다. 지난해에도 부동산 시장에 큰 이슈들이 있었지만 시간은 또 어찌어찌 흘러갔네요. 제가 올해 부동산 시장에서 주목하는 것들이 몇 가지 있는데요. 저뿐만 아니라 많은 분들도 궁금해하는 이슈들일 거로 생각합니다. 그래서 정리를 좀 해보았습니다.

 

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2021년 주목하는 것들

 

• 공공재개발 사업지 선정
• 3기 신도시 토지 보상
• 신임 국토부 장관의 정책방향
• 서울시장 보궐선거
• 수도권 부동산 시장의 움직임
• 리모델링 내력벽 철거 발표
  
  

 

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그 중 첫 번째는 공공재개발 사업지 선정입니다.

 

 

최종적으로 약 70여 곳이 신청했다고 알려진 공공재개발 사업지 선정이 이제 곧 있을 예정입니다. 이번 달에 발표하는 것은 기존 정비구역 14곳을 대상으로 하는 1차 발표인데요. 원래는 12월에 발표하기로 했으나 국토부 장관 교체도 있고 예상보다 많은 구역이 신청하는 바람에 한 달 밀린 것 같습니다. 코로나 문제도 있었죠.


공공재개발을 통한 공급이 원활하게 된다면 시장에 미칠 영향도 적지 않을 텐데 이것의 시발점이라고 할 수 있는 사업지 선정에 관심을 가지지 않을 수 없습니다. 이번 달 14일 발표하는 것으로 예정되어 있는데 어떤 곳이 선정될지 궁금합니다.


1차 발표가 난 구역을 보면 대략적인 기준을 알 수 있을 테고 그럼 3월에 있을 신규 구역(해제 된 정비구역 포함)에 대한 결과 발표를 예상해보는 시간을 가져보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

 

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두 번째는 3기 신도시 토지 보상입니다.

 

 

현 정부의 공급정책 중 가장 공을 들이고 큰 목소리를 내는 것 중 하나가 3기 신도시인데요. 말이 신도시지 기존 신도시에 비하면 규모가 매우 작은 수준입니다. 그래도 택지공급은 토지만 확보된다면 주택을 공급하는데 가격이나 시간상으로 유리한 부분이 많습니다. 


그런데 토지 보상이 만만치 않아 보입니다. 보상가를 두고 토지 소유주들과의 의견 차이가 큰 것으로 보도되고 있는데요. 정부에 입장에서야 마음은 급하지만 보상가액을 크게 주기는 어려울 겁니다. 사업비가 많이 들어가게 되면 애초 약속했던 주택공급에 차질을 빚을 것이 뻔하기 때문입니다.


토지확보도 못 했는데 사전청약 이야기를 하는 것은 사업 진행이 불안한 지주택조합 방식이랑 뭐가 다르겠습니까. 

 

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세 번째는 변창흠 국토부 장관의 정책방향입니다.

 

 

새로운 국토부 장관은 아무래도 SH와 LH를 거치면서 실무에 대한 이해도가 전임 장관보다는 뛰어날 것이라는 의견이 많이 나오고 있습니다. 그리고 민간주도 개발방식 까지는 아니겠지만 공급의 필요성은 인식하는 것 같고요.


그러나 기본적으로 정부의 정책이 도시재생과 공공개발에 무게를 두고 있고 임기 막판에 임명된 장관이 얼마만큼 본인 소신대로 일할 수 있을는지 잘 모르겠습니다.


일단 공공재개발 사업지 선정은 1분기에 모두 발표하는 것으로 예정되어 있고 준공업지역 개발에 대한 부분도 명확하게 정리가 될 것입니다. 역세권 개발과 소규모 정비사업에 대한 계획도 더 완화될 것으로 예상되는데요. 이렇게 구체적으로 주택 공급 방향이 잡히겠지만 결국 민간기업의 참여가 없이는 불가능한 일입니다.


그리고 이 사업이 얼마나 시장에 안정적으로 정착하느냐에 따라 다음 정권의 부동산 정책을 짐작할 수 있습니다. 아직은 이르지만 다음 정권을 다시 여당에서 가져간다고 하더라도 이번 정부 말기에 뚜렷한 효과를 내지 못한다면 기존의 부동산 정책을 그대로 이어가기란 상당히 곤란할 것입니다. 시간이 얼마 없네요.


지금까지는 정비사업을 (재개발, 재건축) 억제하고 도시재생 위주로 정책을 펼쳤지만 시장에는 역효과만 일으켰습니다. 그 결과 3기 신도시와 공공재개발, 공공재건축으로 주택공급 목표를 수정했고 이 정책이 시장에서 스위치를 바꾸지 못한다면 다음 정부가 여당이라 하더라도 민간 위주의 정비사업을 막기만 할 수는 없을 겁니다. 

 

 

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4번째는 서울시장 보궐선거입니다.

 

 

최근 '벼락거지'라는 말을 들어보셨을 겁니다. 부동산의 상승뿐 아니라 주식, 비트코인 등 자산가치의 상승으로 인해 그저 가만히만 있었을 뿐인데 빈털터리가 된 것 같은 상대적 박탈감은 상상을 초월했을 겁니다.


우리나라에서 가장 비싼 집들이 모여있는 서울의 부동산 가격 상승도 상상을 초월했습니다. 재개발구역 해제와 재건축 안전진단 강화 등으로 개발사업을 어렵게 하고 도시재생, 소규모정비사업, 청년임대주택으로 정부와 부동산 정책의 맥을 같이 했던 서울시였지만 결국은 이렇게 되었습니다.


강남이 서울의 부동산 시장을 이끌어 가듯 우리나라의 부동산 시장은 서울이 이끌어 갑니다. 그래서 이번 서울시장 보궐선거는 정치적으로도 중요하지만 정책적으로 매우 중요한 터닝 포인트가 될 수 있습니다. 


아직 여당과 야당의 후보도 정해지지 않은 상태지만 어느 당의 누가 서울시장이 될지. 그리고 그 시장은 어떤 정책으로 서울시의 부동산 시장을 이끌어갈지 궁금합니다. 그러나 누가 된다 하더라도 단기간 내 드라마틱한 변화를 기대하긴 어렵다고 봅니다. 대신 시장의 가이드라인이 달라지면 추세에 영향은 줄 것입니다.

 

 

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다섯 번째는 수도권 부동산 시장의 움직임입니다.

 

 

정부의 강한 부동산 정책으로 매수세가 주춤한 상황입니다. 그러나 가격이 꺾인 것은 아닙니다. 15억 이상의 주택은 대출이 나오지 않음에도 불구하고 신고가를 경신하며 시장이 아직 살아있음을 간접적으로 보여주고 있습니다.


가파른 전세금 상승으로 인해 투자금이 준 곳도 있고 규제를 피해 주택이 아닌 도로, 상가, 뚜껑 등으로도 자금이 흘러갔으며 비조정 지역과 공시가격 1억 이하의 주택을 찾아가기도 했습니다.


2020년 12월까지 매도시 법인세 중과 혜택도 끝났습니다. 그리고 2021년 6월 1일 전까지 매도시 종부세를 피할 수 있는 혜택은 아직 남아 있는데요. 만약 6월 1일이 지나도 세금 때문에 팔아야 하는 급매물이 있을까요? 공급은 아직도 부족한데 매물은 더 줄어들 겁니다. 세금 때문이라도 팔아야 했는데 굳이 팔아야 할 이유가 없는 것으로 바뀌게 됩니다. 저금리와 유동성을 논하지 않더라도 시장은 다시 움직이게 될 확률이 높습니다.

 

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마지막으로 리모델링 내력벽 철거 여부입니다.

 

 

제가 리모델링 이야기는 자주 한 것 같은데요. 지금 많은 지역에서 리모델링 사업이 추진 중입니다. 공사가 진행 중인 곳도 있고요. 그런데 아직 정부에서는 내력벽 철거 여부를 두고 발표를 미루고 있습니다.


이미 한국건설기술연구원에서는 '리모델링 시 내력벽 실험체 현장재하실험' 용역 결과를 국토부에 제출했습니다.


현장의 목소리는 우리나라의 기술력이라면 충분히 가능하다는 의견을 어필하고 있고 이것이 사업을 추진해 돈을 벌 목적만이 아님을 아마 많은 분이 수긍하실 거라고 생각합니다. 그러나 안전이 최우선이니 발표를 신중하게 해야 하는 정부의 입장도 이해해야 합니다.


그래도 올해에는 전문가 자문단과 실험 결과를 정리해서 발표하고 현재 리모델링 추진 중인 아파트들의 설계 방향을 명확하게 설정해주는 것이 낫지 않을까 싶습니다. 과연....올해에는 발표할까요? 

 

 

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이로서 제가 이번 2021년의 부동산 시장에서 궁금한 부분을 정리해봤는데요. 과연 앞으로 어떻게 진행될지 같이 지켜보면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.