상가임대차 보호법 적용대상과 상가임차인 계약갱신청구권

오늘은 오랜만에 정보성(?) 글을 남겨보려고 합니다.


상가임대차 보호법 적용대상 여부와 상가 임차인의 계약갱신청구권에 대한 내용인데요. 해당 법은 상가 임차인의 영업권을 최대한 보호해주려는 취지의 법이기 때문에 어찌 보면 임대인에게는 조금 부담스럽게 느껴질 수도 있지만 여러 의미에서 임차인과 임대인 모두 잘 살펴봐야 할 필요가 있다고 생각해 정리를 해봤습니다.

 

 

 

 

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# 상가임대차 보호법 적용대상

1. 아래의 경우에 모두 해당되어야 함

2. 사업자등록이 되는 상가건물이어야 할 것

3. 환산보증금이 일정 금액 이하일 때만 적용되며 초과될 경우 적용 대상이 아닙니다. 환산보증금이란 보증금+(월세 x100)입니다. 예를 들어 보증금 1억, 월세 200만 원을 내고 있는 경우라면 환산보증금은 3억이 됩니다. 환산보증금의 기준은 지역별로 다르니 아래의 표를 참고해 주세요.

 

지역	환산보증금액
서울시	9억원 이하
부산 및 과밀억제권역	6억 9천만원 이하
광역시(부산제외) 및 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 파주시, 화성시, 세종시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

# 상가 임차인 계약갱신청구권

1. 임차인은 최초 계약일로부터 계약기간을 10년간 보장받을 수 있습니다. 예를 들어 2년 계약을 했다 하더라도 이후 4번의 계약갱신청구권을 사용해 총 10년간의 임대차 기간을 보장받을 수 있는 것이죠. 단 10년간 보장받기 위해서는 2018년 10월 16일 이후 체결된 계약이거나 갱신된 임대차 계약만 가능합니다.

1-1. 많이 헷갈려하시는 부분인데 계약갱신청구권 사용은 상가임대차 보호법 적용대상이 아니어도 가능합니다.

1-2. 위 예시처럼 계약갱신 시(예: 2년마다) 임대인의 월세 인상 요구가 있을 경우 임차인은 1년에 5% 이내에서 월세와 보증금의 인상을 주장할 수 있으나 5% 이내 인상 요구는 상가임대차 보호법에 적용될 때만 해당되며 상가임대차 보호법에 적용되지 않는 임차인은 해당되지 않습니다. 그러나 월세 인상은 상가임대차 보호법 적용 여부와 관계없이 임대인과 임차인 모두 동의할 때만 가능하기 때문에 무조건 올릴 수는 없습니다. 물론 현실적인 사정에 따라 서로 합의가 된다면 이 이상의 월세 인상도 가능합니다.

2. 계약갱신청구권을 사용하기 위해서는 계약기간 만료 1개월~ 6개월 전 임대인에게 전화, 메시지, 카톡, 내용증명 중 어느 하나의 방법으로 계약갱신청구권을 사용하겠다고 명확하게 요청해야 합니다. 그리고 혹시 모르니 녹음이나 캡처해두시는 걸 추천드립니다.

3. 건물주가(임대인) 중간에 바뀌어도 계약갱신청구권을 사용하는 데는 문제가 없습니다. 임대인이 변경되더라도 최초 임대차 계약내용은 새로운 소유자에게(새로운 임대인) 그대로 승계되기 때문입니다.

4. 정당한 사유가 없을 시 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유는 하단을 참고해주세요.
  

 

 

 

# 상가 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유

1.  임차인이 3기 이상의 월세를 연체할 경우 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 여기서 말하는 3기 이상 월세 연체의 의미는 연속적인 연체가 아니라 총 누적된 연체금액을 뜻 합니다. 즉 임차인이 '연속적으로' 또는 '연체 후 월세 지불'과는 관계없이 연체한 금액이 총 3개월치에 달하면 임대인은 거절할 권리가 생긴다는 의미입니다.

2. 재건축 또는 철거 시 계약갱신청구권의 거절이 가능합니다.

3. 건물의 노후, 훼손, 일부 멸실로 안전사고의 우려가 있는 경우 계약갱신 거절이 가능한데요. 이 부분이 참 애매한 것 같습니다. 안전사고의 우려를 법적으로 특정해놓은 것이 아니기 때문에 해석의 여지가 달라질 수 있는 부분입니다. 이 부분은 해당 내용과 관련해서 분쟁이 있었던 판례를 참고해야 할 것 같습니다.

 

 

 

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지금까지 상가임대차 보호법 적용대상 여부와 상가 임차인의 계약갱신청구권에 대한 내용에 대해 알아봤는데요. 아마 임대인 입장에서는 타이트하게 느껴지는 부분도 있을 겁니다. 물론 임차인 입장에서도 여전히 아쉬운 부분이 있을 수 있고요. 설령 그렇다 하더라도 서로의 입장을 완벽하게 보완하는 법을 만든다는 것은 참 어려운 일입니다.

 

 

10년이라는 계약기간 보장과 쉽지 않은 월세 인상은 임대인 입장에서 보자면 상당한 부담으로 느껴질 만한 부분이지만 임차인에게는 보다 오랜 기간 안정적인 운영이 가능해 수익성이 높아질 수 있는 부분이라 이를 임대인과 잘 협의한다면 긍정적인 부분도 꽤 있다고 생각합니다.

 

 

상가 건물주라면 잘 아시겠지만 임대인이 임차인에게 갑질하던 세상은 지났습니다. 이 험한 세상.. 임대인과 임차인은 이제 상생해야 하는 파트너입니다. 훌륭한 임차인은 내 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 중요한 포지션에 있기도 하므로 해당 법안이 임차인에게 유리하다고 불평만 할 것이 아니라 어떻게 임차인과 상생할 수 있을지 슬기로운 해결방법을 연구해야 할 때라고 생각합니다.

반대로 임차인 입장에서도 위 법이 아직 임대인에게 유리하다고만 주장할 것이 아니라 임대인의 사유재산을 존중할 수 있는 태도 역시 중요한 부분이라고 말씀드리고 싶습니다. 찾아보면 이 법을 악용한 임차인의 사례도 얼마든지 많기에 상생의 노력은 임대인만이 아닌 임차인도 같이 해야 하지 않을까요.

 

 

코로나 때문에 임차인과 임대인 모두 힘든 몇 년을 보냈습니다. 이제 위드 코로나 시대를 맞이했는데요. 어려운 시기 잘 극복하시고 혹시 모를 억울한 피해를 입지 않기 위해 위 내용을 잘 숙지하시면 좋겠습니다. 그럼 오늘 포스팅은 여기서 마치도록 할게요.

 

 

감사합니다.