성북구 동선2구역

 

오늘은 성신여대 근처로 업무차 방문했다가 동선2구역을 방문했습니다. 근처에서 약속이 몇 번 있었는데 이곳에 재개발이 진행되는지 모르고 있다가 며칠 전 우연히 알게 되어 성신여대 역 주변에 방문하게 되면 꼭 들러야지 했는데 생각보다 빨리 다녀오게 됐네요.

동선2구역은 4호선 성신여대 입구 역으로부터 불과 400m 정도 거리에 있는 초역세권입니다. 도로에서 구역으로 진입 시 아주 약간 언덕이 있긴 한데 거리가 짧아 크게 불편한 정도는 아닙니다.


살짝 있는 언덕만 올라가면 동네는 조용한 주택가지만 남쪽 방향 길 건너에 있는 성신여대 쪽으로 향하는 차들이 이 구역의 일방통행 길을 많이 이용하더군요. 그래서 아파트가 생기면 이렇게 다니던 차들은 어디로 다니게 될지 궁금했습니다.


사업개요를 간단하게 살펴볼게요. 동선2구역은 성북구 동선동 304-2번지 일대에 위치 하고 있습니다. 정비구역 면적은 15,637.3㎡이고 택지면적은 12,764.2㎡입니다.


제2종 주거지역과 일반상업지역이 일부 포함되어 있으며 건폐율 23%와 용적률 237%로 지하 3층과 지상 19층 총 8개 동으로 준공될 예정입니다. 건폐율로 보아 동 간 거리는 세대에 따라 약간 불편한 곳도 있을 것 같습니다. 

조합원 수는 151명이고 총 334세대가 들어오게 됩니다. 이중 임대세대는 57세대인데 구역 면적을 생각하면 꽤 괜찮게 나온 것 같아요.


시공사는 계룡건설이 맡게 되었는데 1군이 아니라 약간 아쉬운 마음도 들겠습니다만 조합원이 사업에 도움이 되는 쪽으로 잘 선택했으리라 생각합니다. 계룡건설의 브랜드인 리슈빌은 위례에서도 사업을 했으며 보문2구역에서도 시공하고 있습니다.


동선2구역은 관리처분인가를 2019년 6월 20일에 받은 후 현재 이주 준비 중입니다. 들리는 이야기로는 큰 문제 없이 6월 정도에 이주가 시작될 것 같다고 하네요.


조합원분양가를 살펴보면 59㎡ 타입은 약 4.23억으로 평당 1,700만원정도며 84㎡ 타입은 약 5.45억으로 평당 1,600만원 수준입니다. 조합원 분양가에 현재 거래되는 프리미엄을 더하면 84㎡ 타입 기준 약 8억 중 반대에서 9억 수준으로 입주가 예상되는데 주변 신축 아파트와 비교해보면 충분히 괜찮은 가격이라고 생각합니다.


그리고 서울시에서 재개발과 재건축을 새로 지정하지 않는 추세니 차근차근 진행이 잘 되는 역세권 새 아파트는 충분히 경쟁력이 있어 보입니다.


도착해서 구역을 간단하게 돌아봤는데요. 사실 면적이 작아서 자세하게 돌아봐도 웬만한 뉴타운 구역을 차로 둘러본 것보다 빨랐던 것 같습니다. 구역을 둘러본 개인적인 느낌은 단독주택과 빌라의 비율이 적절해 보였고 다른 구역 같았으면 비대위가 되었을 법한 괜찮은 면적의 단독 주택들도 보였습니다. 옛 모습을 간직한 미용실과 수선집도 보였고요. 


그리고 재개발 구역치고는 상당히 조용하더군요. 사업이 잘되면 잘되어서 요란하고 잘 안되면 비대위 때문에 시끌시끌한데 이곳은 그냥 조용하게 제 갈 길 가는 듯한 모습이었어요. 물론 그동안 사업이 진행되면서 어떤 사연들이 있었을지 조합원들 속사정이야 자세히 모르지만요.

 

 

어쨌든 이주를 곧 앞두고 있다고 하니 무탈하게 잘 진행되어서 조합원들에게 좋은 추억을 남겨 줄 아파트가 되길 바랍니다.

 

 

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뜬금없을 수도 있지만 동선2구역과는 관계없는 조금 다른 이야기를 해볼게요. 


최근 몇 년간 재개발 구역의 프리미엄이 많이 오르다 보니 정비구역 지정이 안 되었는데도 투자를 한다는 분들이 있더군요. 재개발이 어떻게 진행되는지 공부도 전혀 안 된 상태에서 주변 이야기만 듣고 말이죠.


위험하지만 상대적으로 투자금이 싸다고 들어가는 건데 과연 위험성을 제대로 파악했는데도 싼 걸까요? 만약 재개발 구역으로 지정이 안 된다면 그때도 가격이 싸다고 생각될지 잘 생각해봐야 합니다.


대부분의 재건축은 아파트의 형태라 만약 사업이 지연되더라도 버틸 수 있는 여건이 재개발보다는 상대적으로 낫습니다. 아파트를 관리하고 수선하는 비용을 나눌 사람이 많아 유지하기에 유리하거든요. 그러나 재개발은 사업이 지연되면 다 쓰러져가는 빌라나 주택으로 남아 이러지도 못하고 저러지도 못하는 난처한 상황에 직면할 수도 있습니다. 임차인이 들어오기만 하면 다행인 곳이 될 수도 있다는 얘기입니다.


그런데 서울에 실투금 1억이 안 되니 싸다며 정비구역 지정도 안 된 곳에 투자한다면 너무 위험한 투자입니다. 물론 각자의 입장은 다릅니다. 어떤 사람은 1억을 10년 동안 묶어놔도 상관없는 사람이 있지만 3년도 버티기 힘든 사람도 있습니다.


그러니 리스크는 각자 판단 하되 나 스스로 판단이 서질 않는다면 가까운 사람이 추천한다고 해서 잘 되겠지 하는 마음으로 묻지마 투자는 안 하셨으면 좋겠습니다.


오늘 이야기한 동선2구역처럼 조용하게 가는 구역을 보다가 최근 소문이 무섭게 번지는 근처의 어떤 지역 소식을 접하다 보니 안타까워 이런 이야기를 하게 되었습니다. 잘되면 대박 안되면 쪽박인 투자는 정신건강에 해롭습니다. 


잔소리는 이쯤에서 마무리 하고 동선2구역 사진 남기며 마무리하겠습니다.