광진구 지주택구역 리버시티 자양

 

 

최근 건대 근처에 일이 있어 들렸습니다. 끝나고 잠깐 시간이 나서 '동네나 돌아보자' 하며 골목으로 들어섰는데 지역주택사업 추진위에서 현수막을 걸어뒀더군요. 그래서 분위기나 살펴볼 겸 산책 삼아 동네 한 바퀴 돌아봤습니다. 

 

 

혹시나 해서 드리는 말씀인데 해당 구역을 추천하는 글이 절대 아님을 분명히 합니다.


해당 구역은 현재 '리버시티 자양' 이라는 이름으로 지역주택사업을 추진 중인 곳입니다. 위치는 서울특별시 광진구 자양동 548번지 일대에 위치하고 있으며 바로 근처에 더블 역세권인 건대역을 도보로 이용 가능하며 한강공원 역시 도보로 이동 가능한 데다 강남 접근성까지 우수하기 때문에 입지는 상당히 좋은 편입니다. 그리고 해당 구역 옆으로 자양12구역이었던 호반써밋자양 주상복합이 21년 8월 입주를 목표로 한창 공사 중에 있었습니다. 특이점은 이곳도 지주택사업으로 진행된 곳이라는 것입니다. 정말 힘들게 되었다는 소문이....

 

 

 

 

리버시티 자양 지주택 사업구역에 대해 조금 더 살펴보면 대지면적 40,532.20㎡에 총 8개 동을 건축할 예정이며 지상 최고층 25층에 지하 2층으로 총 736세대 중 59㎡ 타입은 444세대, 72㎡ 타입은 164세대, 84㎡ 타입은 128세대로 예정되어 있다고 홍보중입니다만 이는 지구단위계획 변경 후 계획으로 현재는 총 17개 동에 지상 최고층 20층, 지하 2층이며 총 545세대 중 59㎡ 타입이 359세대, 72㎡ 타입은 129세대, 84㎡ 타입은 57세대로 계획되어 있습니다. 


다만 해당 구역은 일반 재개발 구역이 아닌 지역주택사업으로 추진되고 있는 만큼 일반 재개발처럼 생각하고 투자하면 어려움을 겪을 수 있습니다. 지주택 사업에 대해 잘 모르시는 분은 제가 얼마 전 포스팅한 아래의 글을 참고해 주시길 바랍니다.

 

2020.12.27 - [모르는 것 보다 낫다] - 지역주택조합이란?

지역주택조합이란?

다시 본론으로 돌아가 지주택 사업에서 가장 중요한 토지소유권 확보율을 확인하기 위해 주변 부동산을 방문해 봤습니다. (추진위는 퇴근하셨네요) 물론 사업구조상 정확한 확인은 어렵고 부동산에서 추진위 측 주장이라고 들은 이야기는 토지소유권 확보율이 약 60% 대 정도 된다고 합니다. 지구단위계획 접수를 위해서는 주민동의율 2/3 (약66.7%)가 되어야 하기 때문에 아마 최소 이정도는 될 것 같습니다.


지주택 사업은 토지소유권을 95% 이상 확보해야 사업계획승인을 받고 조합이 매도청구권을 확보할 수 있기 때문에 이때부터 사업이 본격적으로 궤도에 오를 수 있습니다. 그러나 조합설립인가 후에도 남은 토지소유권을 확보한다는게 보통 어려운 문제가 아닙니다. 그리고 토지소유권이 100% 확보 되어야만 착공이 진행된다는 점도 명심해야 합니다.


그러니 해당 구역에서 확보한 토지소유권 약 67%라는 숫자는 (사실이라는 전제하에) 아직 초기 단계나 마찬가지죠.


거기다가 아직 토지소유권을 넘기지 않은 소유자들이 조합에 평당 얼마에 팔게 될지는 아무도 모릅니다. 요즘 부동산 시장을 고려해보면 헐값에 넘기지 않을 거라는 건 누구라도 예측할 수 있고 만약 매입가격이 높아지면 높아질수록 조합원들의 부담은 더 커지게 됩니다. 더군다나 바로 옆 자양12구역 지주택 사업의 학습효과도 무시할 수 없습니다. 이 부분은 지주택 사업에서 매우 중요한 포인트이니 절대 간과하시면 안 됩니다.


만약 투자하려는 분이 아닌 해당 구역의 소유자라면 어떤 스탠스를 취해야 하는지는 말씀 안 드려도 잘 아실 테고요.


부동산을 돌아보니 투자금이 적게 들어가는 매물은 보이지 않고 투자 금액이 무거운 단독주택 매물만 몇 건 있다고 하네요. 이 정도 투자금이면 현재 사업이 어느 정도 진행된 일반 재개발 물건이 더 괜찮지 않나 하는 생각도 들었습니다. 해당 구역을 폄하 하는것이 아닌 현실적인 부분을 말씀드리는 것이니 오해 없으면 좋겠습니다.


해당 구역이 앞으로 어떻게 될지는 잘 모르겠지만 지주택으로써 성공하든 실패해서 다른 사업으로 진행되든 입지는 우수한 곳이기 때문에 지속해서 관심을 가져볼 만한 곳으로 보였습니다. 다만 이해관계를 고려했을 때 아직은 갈 길이 멀어 보이네요.


그럼 구역 사진 몇 장과 함께 마무리하겠습니다. 감사합니다.